Hat die Bundestagswahl Einfluss auf die Immobilienpreise?
Nach der Bundestagswahl fragen sich viele, ob das Thema Wohnen jetzt gelöst wird. Sinken die Mieten nach der Bundestagswahl?Wie werden sich die Immobilienpreise entwickeln? Welche Auswirkungen hat der Erfolg der Volksentscheidinitiative zur Enteignung?
Immobilienpreise steigen und fallen trotz oder gerade wegen der Politik. Das zeigen die jüngsten Entwicklungen bei den Preisen für Wohnimmobilien in Deutschland. Wie wird dies nach der Bundestagswahl 2021 aussehen?
Eine Rot-rot-grüne Bundesregierung – oder wie diese in Berlin heißt R2G – wird es auf Bundesebene nicht geben. Das ist eines der markantesten Ergebnisse der Bundestagswahl 2021.
WOHNEN – das einzige wirkliche und konkrete Thema des Wahlkampfes im Vorfeld der Bundestagswahl! Gab es ein anderes Thema, an dem sich Positionen erkennen ließen, zu dem eine deutliche Abfrage von Meinungen und zu späteren Plänen einer neuen Bundesregierung erfolgt ist? (Die Außenpolitik war es nicht, die Sozialpolitik war es nur insoweit, als dass es auch um das Thema Wohnen ging, weitere?).
Sinken die Mieten nach der Bundestagswahl?
Hinter jeder politischen Initiative und Aussage zum Wohnungsmarkt steckt der Traum fast aller Menschen, für die eigene Wohnung weniger bezahlen zu müssen. Aber werden deshalb die Mieten nach der Bundestagswahl 2021 sinken? Diese Frage ist in keiner Fernsehrunde gestellt worden. Es ist aber die einzig wirklich interessierende Frage. Und die Antwort lautet: NEIN.
Nach der Bundestagswahl 2021 sinkt zunächst keine einzige Miete. Niemand bezahlt weniger für seine Wohnung. Kein:e einzige:r Wähler:in merkt also die Stimmabgabe direkt am eigenen Geldbeutel bei der Höhe der Miete.
Haben die Parteien denn sinkende Mieten versprochen?
Nein, so direkt hat das keine Partei gesagt. Mit der vielstimmigen Diskussion ist jedoch geschickt der Eindruck erweckt worden, als würden die Mieten ab morgen niedriger ausfallen können.
Zwischen Enteignung …
Da die Bundestagswahl im Bundesland Berlin zugleich mit dem Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co enteignen“, verbunden war, war die mediale Aufmerksamkeit zu dem Thema Wohnen noch einmal größer. Der Erfolg der Initiative, bei der mehr als 50 % der Wahlberechtigten für die Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen gestimmt haben, zeigt deutlich, welch wichtiges Thema hier angesprochen wird und dass Lösungen gefunden werden müssen. Wer sich hiuer nicht positioniert, der verliert – auch das könnte eine der Lehren sein, die das Wahlergebnis mit sich bringt.
… und Mietendeckel
Schließlich hatte auch der Vorstoß, den sog. Mietendeckel über eine Bundesratsinitiative und eine Änderung der gesetzlichen Grundlagen in die Hand der Bundesländer zu legen, so dass dieser auf diesem Weg von den Ländern in eigener Verantwortung eingeführt werden kann, das Wohnen als bundesweites Thema auf der Agenda gehalten.
Allein der Erfolg der Initiative zur Enteignung von Wohnungsbeständen sorgt dafür, dass weitere intensive Diskussionen um „bezahlbares“ Wohnen und die Art der Bereitstellung von Wohnraum in Deutschland gerungen wird. Der Trend lautet, dass die Mieten bundesweit steigen. Ein zweiter Trend lautet, dass die Baupreise steigen. Wie daraus für breite Bevölkerungsgruppen am Ende eine niedrigere Miete herauskommen soll, wird eines der interessanten Themen der kommenden Legislaturperiode sein.
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Die Immobilienpreise in der letzten Legislaturperiode
Der Blick zurück hilft nicht immer. Im Fall der Immobilienpreise zeigt sich jedoch, dass staatliche Eingriffe nur begrenzte Wirkung hatten.
Wie haben sich die Immobilienpreise in der letzten Legislaturperiode (Herbst 2017 bis Herbst 2021) entwickelt? Gibt es einen lokalen Markt, an dem Preise nicht gestiegen sind? Das Tempo, in dem die Preise für Wohnungseigentum oder Bauland gestiegen ist, schwankt je nach Region und teilweise von Gemeinde zu Gemeinde. Jedoch gab es nur einen einheitlichen Trend. Dieser lautete: Die Preise steigen.
In einem Teilmarkt gab es im Bundesland Berlin eine Ausnahme, nachdem die dortige Landesregierung den später für verfassungswidrig erklärten Mietendeckel über ein unwirksames Gesetz eingeführt hatte und aufgrund der Unsicherheit bei der Gestaltung von Mietverträgen die Nachfrage nach vermieteten Eigentumswohnungen oder nach Mehrfamilienhäusern in Berlin vorübergehend rückläufig war.
Der Immobilienmarkt war aber auch durch das verfassungswidrige Gesetz nicht außer Kraft gesetzt worden. Die geringere Nachfrage führte zu rückläufigen Preisen für diese Immobilien. Der Wirkungsmechanismus von Angebot und Nachfrage konnte demnach auch nicht durch ein fragwürdiges Gesetz außer Kraft gesetzt werden. Am Ende stehen die Preise weiterhin dort, wo diese vor dem Gesetz standen.
Einflussnahme auf den Markt über Mietrecht …
Der Gesetzgeber hat jedoch nicht nur über dieses eine Gesetz Einfluss auf das Marktgeschehen genommen. Weitere Gesetzesvorhaben betrafen in der Legislaturperiode 2017 bis 2021 den Immobilienmarkt. Zusätzlich zum Versuch „Mietendeckel 1“ gab es eine Änderung im Mietrecht, die u.a. die Umlagefähigkeit von Investitionen in Mietwohnungen auf die Nettokaltmiete betraf. Diese gesetzliche Änderung hatte keinen erkennbaren Einfluss auf das Marktgeschehen, obwohl auch hier die Gestaltung von Mietverträgen betroffen war.
… und Maklerrecht
Das Maklerrecht wurde angepasst und für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gesetzlich festgeschrieben, dass sich Verkäufer und Käufer verpflichten müssen, an den Immobilienmakler eine Provision in gleicher Höhe zu bezahlen, wenn das Maklerbüro für beide Seiten tätig wird.
Maklerrecht und Immobilienpreise
Es gab sehr viel weitreichendere Initiativen in diesem Umfeld, die die Maklerprovision deckeln wollten oder die das reine Bestellerprinzip betrafen. Wie haben die Immobilienpreise auf diese Initiativen und die beschlossene Gesetzesänderung reagiert?
Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind gestiegen. Ob es seit Einführung des neuen Maklerrechts einen beschleunigten Preisanstieg gab, ist noch nicht feststellbar. Auswertungen der Fa. Sprengnetter haben jedoch gezeigt, dass das Angebot verfügbarer Immobilien, die öffentlich angeboten werden und damit dem Markt zur Verfügung stehen, in vielen Orten gesunken ist.
Auch hier wurden durch ein Gesetz die Marktmechanismen nicht außer Kraft gesetzt. Ein geringeres Angebot führt – selbst bei einer gleich hohen Nachfrage – zu einem höheren Nachfragedruck. Dieser Nachfragedruck führt auf Seiten des Anbieters (Eigentümers) zu einer als subjektiv wahr genommenen Bereitschaft, mehr Geld für dieses Angebot erzielen zu können.
Genauso geschieht es aktuell in vielen Regionen Deutschlands. Es ist eine Art beschleunigtes Wachstum bei den Kaufpreisen erkennbar. Die Berichte der Gutachterausschüsse, die das Geschäftsjahr 2021 auswerten, werden dies ab Mitte 2022 ausweisen.
Übrigens war der gleiche Effekt schon nach der Einführung des Bestellerprinzips im Mietrecht erkennbar. In den etwa 2 Jahren nach Einführung dieses Gesetzes zur Neuregelung der Maklerprovision im Mietrecht war ein deutlich geringeres Angebot an Mietwohnungen in den Immobilienportalen erkennbar, die den Druck auf das bestehende Angebot erhöht haben. Sind die Mieten deshalb gesunken? Natürlich nicht.
Wahlprogramme 2021
Die Wahlprogramme des Wahljahres 2021 weisen vielfältige Pläne für mögliche gesetzliche Eingriffe in den Immobilienmarkt aus. Eines ist jedem gesetzgeberischen Plan gemeinsam: Solange nicht feststeht, wie ein Gesetzesvorhaben konkret umgesetzt werden soll, kann daraus Unsicherheit für einen Markt entstehen. Das gilt uneingeschränkt auch für den Immobilienmarkt.
Auch Corona-Verordnungen greifen in den Markt ein
Das hat sich über die beiden Jahre 2020 und 2021 auch ganz stark an den Corona-Verordnungen der Bundesländer gezeigt. Jede Diskussion über eine Verschärfung von Reiseregelungen, Möglichkeit der Aufrechterhaltung oder Untersagung des Beherbungsbetriebs und dessen anschließende Umsetzung hatte direkten Einfluss auf die Ertragskraft von Hotelimmobilien und damit auch auf das Preisgefüge in diesem bis zum 1. Quartal des Jahres 2020 sehr stabilen Marktsegment.
Enteignung?
Bei der Unterstützung des Volksbegehrens zur Enteignung von Wohnungsunternehmens im Bundesland Berlin sind die größten Unterschiede bei den wohnungspolitischen Plänen der Parteien erkennbar. Linke und Grüne sympathisieren, CDU und FDP lehnen ab und in der SPD gibt es offensichtlich zwei Lager im Parteivorstand, die sich nicht einig sind. Es wird interessant sein, zu sehen, wie sich die SPD auf Bundes- und Landesebene und auch nach der Berliner Abgeordnetenhauswahl zu diesem Thema stellen werden.
Betreffen die Enteignungspläne die Immobilienpreise?
Ja und Nein.
Eigentümer oder Erwerber eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, die sie selbst nutzen wollen, werden davon in den kommenden Jahren nicht betroffen sein. Angebot und Nachfrage sind in diesem Marktsegment intakt.
Größere Immobilienunternehmen, die in den vergangenen 20 Jahren Wohnungen in Deutschland als rentable Assetklasse für sich entdeckt und damit den Immobilienmarkt in Deutschland aus einem Dornröschenschlaf geküsst haben, könnten ihre mittelfristigen Anlageentscheidungen so justieren, dass diese Kapitalströme den deutschen Immobilienmarkt meiden. Das könnte auf mittlere Sicht zu einem gewissen Nachfragerückgang und damit zu nachgebenden Preisen führen.
Randbemerkung: Viele der Unternehmen, die diese Immobilienbestände erworben haben, haben marode oder teil-marode Bestände den Kommunen abgekauft, die die Unterhaltskosten für die Immobilien nicht aufbringen konnten, und habe diese Bestände mit hohem Aufwand (personell, finanziell) modernisiert und den guten Modernisierungsstand aufrecht erhalten. Eines der Schlagworte der Initiative zur Enteignung von Wohnungsunternehmen lautete, dass die vergesellschafteten Immobilien besser verwaltet werden können. das klingt gut. Meint das aber die Festsetzung der Miethöhe, den Verzicht auf Mietsteigerungen in den kommenden Jahren, für die Nettomiete oder auch für die Bruttomiete? Meint das auch die Instandsetzung oder es um die Senkung von Kosten bei der Instandsetzung gehen? Meint das auch Personalkosten in der Verwaltung, bei Mietersprechstunden, bei der technischen Hausverwaltung, bei der Pflege von Außenanlagen usw? Mit großem Interesse wird die Immobilienwirtschaft die Ideen, die hier entstehen werden, verfolgen.
Ertragskraft von Immobilien schmälern?
Neben dem Mechanismus aus Angebot und Nachfrage, ist eine sichere und kalkulierbare Ertragsbasis für jede Investitionsentscheidung wichtig. Wenn nun angekündigte Gesetzesvorhaben nach der Bundestagswahl 2021, in die Sicherheit dieser Ertragsbasis eingreifen sollen, kann dies zu einer Zurückhaltung bei Investitionsentscheidungen führen.
Wer eine vermietete Wohnung zur Altersvorsorge erwerben möchte, wartet mit seiner Kaufentscheidung vielleicht ein oder zwei Jahre, um die Auswirkungen von gesetzgeberischen Maßnahmen auf private Eigentümer und Vermieter von Wohnungen abschätzen zu können. Auch die Frage, ob Mieten sinken werden, ob der Gesetzgeber Eigentümer von Wohnungen tatsächlich zwingen kann, eine Miete auf das Niveau abzusenken, das der Gesetzgeber sich zuvor vorgestellt und deshalb festgelegt hat, wird Investitionsentscheidungen beeinflussen. Das hat das Beispiel Berlin nach der Einführung des Mietendeckelgesetzes gezeigt. Es ist eine (noch) Randbemerkung, dass noch keine einzige Miete tatsächlich abgesenkt werden musste.
Da das Bundesverfassungsgericht in seiner Entscheidung, mit der das Berliner Mietendeckelgesetz für verfassungswidrig erklärt worden ist, keinerlei Ausführungen zur eigentlichen Frage der Verfassungsmäßigkeit des Vorhabens gemacht und nur die Zuständigkeit der Landesregierung als Gesetzgeber verneint hat, bleibt die Unsicherheit vorhanden, ob nach einer möglicherweise anstehenden Gesetzesänderung auf Bundesebene (evtl. im 1. Halbjahr 2022) und einer darauf folgenden möglichen Umsetzung der Gesetze auf Landesebene (evtl. Ende 2022 mit Wirkung ab dem ersten Halbjahr 2023) vermietete Eigentumswohnungen einen Rückgang der Nachfrage bis zu einer Klärung durch das Bundesverfassungsgericht (evtl. 2024? kurz vor der nächsten Bundestagswahl?) erleiden könnten.
Zinsen und Inflation
Außerhalb des gesetzgeberischen Einflusses könnten in dem geschilderten Zeitraum geänderte wirtschaftliche Rahmendaten, die sich abzeichnende Inflation und ein geändertes Zinsniveau ihren eigenen Einfluss auf den Immobilienmarkt entwickeln. Nachdem sich in den vergangenen 10 Jahren die niedrigen Zinsen förderlich auf die Immobiliennachfrage ausgewirkt haben, bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen ein evtl. geändertes Zinsniveau haben wird.
Die Erfahrungen früherer Jahrzehnte haben gezeigt, dass zu Beginn eines Zinszyklus mit steigenden Zinsen die Immobiliennachfrage stark gestiegen und erst dann abgeflaut ist, wenn ein bestimmtes Zinsniveau erreicht war. Ob diese Regelmäßigkeit auch nach dem anhaltend niedrigen Zinsniveau der vergangenen Jahre einsetzen wird, bleibt abzuwarten.
Hat die Bundestagswahl Einfluss auf die Immobilienpreise?
Die Erfahrungen der letzten Jahre zeigen, dass jede Form von Regulierung keinen nachhaltigen Einfluss auf die Immobilienpreise hatte. Kurzfristiger Nachfragerückgang kann sich direkt auf Immobilienpreise auswirken. Selbstgenutztes Wohneigentum dürfte davon nicht betroffen sein.Hier wird es eher auf echte Marktfaktoren ankommen.
Die Weichenstellung der Politik und Bundesebene für gesetzgeberische Eingriffe bei der erzwungenen Senkung von Mieten und bei der Enteignung von Eigentümern könnten mittel- und langfristige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, die auch das Preisgefüge betreffen können.