Der Neubau ist ein wichtiger Punkt im Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung. Für die Immobilienwirtschaft hängt viel davon ab. Ein Kleiner Einwurf zum Baugeschehen in Deutschland – Müsste nicht die Abschreibung deutlich erhöht werden?

400.000 neu gebaute Wohnungen im Jahr ist das Ziel, das der Koalitionsvertrag für die kommenden vier Jahre vorsieht, also insgesamt 1.6 Mio. neu gebaute Wohnungen. Das klingt nach einem guten Plan und einem noch besseren Ziel.

Der Status Quo im Vergleich

Es fehlen ca. 25 % neu gebauter Wohnungen, damit das ausgegebene Ziel erreicht werden kann.

Im Jahr 2020 sind in Deutschland ca. 295.000 Wohnungen neu fertig gestellt worden (ca. 306.000 insgesamt laut Destatis abzüglich ca.12.500 Wohnungen in Nichtwohngebäuden und Wohnheimen). Die Steigerungsraten bei den fertig gestellten Wohnungen pro Jahr lagen bei ca. 4 bis 5 % im Jahr. Daraus werden allein noch keine 400.000 Wohnungen pro Jahr.

Unter diesem Link können Sie das Zeil von 400.000 Wohnungen im Koalitionsvertrag direkt nachlesen (Klick). 

Öffentlich geförderte Wohnungen weit hinterher

Noch auffälliger wird es bei dem Ziel, unter den neu gebauten Wohnungen ein Viertel, also 100.000, öffentlich geförderte Wohnungen im Jahr zu errichten. Im vergangenen Jahr waren es ca. 23.000 öffentlich geförderte Wohnungen, die fertig gestellt worden sind. Auch hier ist ein langer Weg zu gehen.

Großer Überhang

Natürlich existiert ein riesiger Übergang an genehmigten, aber nicht fertig gestellten Wohnungen. Destatis hat veröffentlicht, dass etwa 780.000 Wohnungen in Deutschland genehmigt, aber nicht fertig gestellt sind. Das ist ein All-Time-High. Auch dieser Überhang wächst aktuell von Jahr zu Jahr.

Wo werden die Wohnungen fertig gestellt?

Parallel zum Koalitionsvertrag auf Bundesebene hat auch die zukünftige Landesregierung im Bundesland Berlin einen Koalitionsvertrag vorgestellt und das Ziel von 20.000 neuen Wohnungen im Jahr ausgegeben. Hier verhält sich die Zahl 2020 (insgesamt wurden ca. 14.700 Wohnungen in 2020 neu fertigstellt) zum Ziel von 20.000 Wohnungen genauso wie im Bund. Der Status Quo liegt bei etwa 73 % des Wertes, der bereits im kommenden Jahr erreicht werden soll.

Wie sieht es in anderen Kommunen aus? Wie sind Ihre Erfahrungen? Schreiben Sie mir gern.

Blick auf 2022

Plus 5 % an Wohnungen in 2022 würde bedeuten, dass etwa 320.000 Wohnungen fertig gestellt würden. Damit bliebe für die weiteren drei Jahre der Legislaturperiode ein Defizit von 80.000 Wohnungen, die zusätzlich aufgeholt werden müssten.

3 % Abschreibung im Neubau

Auf Bundesebene soll die Abschreibung auf den Gebäudewert laut Koalitionsvertrag von 2% auf 3 % erhöht werden. Wird das ausreichen, die Zahl der fertig gestellten Wohnungen um 25 % höher ausfallen zu lassen als dem Ausgangswert von 2020?

Erreichbar? Was meinen Sie?

Meine Meinung: Die Abschreibung auf den Gebäudewert müsste deutlicher erhöht werden, um zusätzliche Anreize für eine erhöhte Nachfrage zu erreichen. Die Nachfrage allein würde sich aber erst zeitverzögert auf die Anzahl fertig gestellter Wohnungen auswirken.

Mein Favorit: Temporäre deutlich höhere Abschreibung, z.B. 7,5 bis 10 %

Um den starken Überhang von schon genehmigten Wohnungen abzubauen, könnte aber eine erhöhte Abschreibung von z.B. 7,5 % auf den Gebäudewert in den Jahren 2023 bis 2025 dazu führen, dass in 2022 mehr Wohnungen im Neubau gestartet werden. Diese erhöhte Abschreibung könnte zusätzlich daran geknüpft werden, dass die Wohnungen in den von den Bundesländern ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten gebaut werden.

Damit würde diese Einstufung einen zusätzlichen Impuls setzen, der nicht nur auf die Mietpreisbegrenzung wirkt, sondern auch den Neubau ankurbeln würde. Hier würde der neuen Bundesregierung etwas mehr Mut gut zu Gesicht stehen.

Strauß von Maßnahmen muss es richten

Aber natürlich ist es ein ganzer Strauß von Maßnahmen, der den Wohnungsbau um 25 % pro Jahr steigen lassen kann. Eine Erhöhung der AfA ist nur ein erster Schritt. Auch die Verlängerung des Baukindergeldes, Maßnahmen bei der Grunderwerbsteuer, eine Vereinfachung von Bauantragsverfahrens, die gezielte Ausweisung von zusätzlichem Bauland usw. können dazu beitragen, das Ziel von 400.000 Wohnungen im Jahr zu erreichen.

Auch die im Koalitionsvertrag vorgesehene Eigenkapitalförderung für den Erwerb von Wohnungen könnte sich zu einem wichtigen Baustein entwickeln.

400.000 fertig gestellte Wohnungen – Das klingt super, aber etwas mehr Mut wäre erforderlich, damit das Ziel erreicht wird.