Wenn ein Immobilienmakler mit einem Verkäuferkunden einen Maklervertrag abgeschlossen hat und dieser Verkäuferkunde während der Laufzeit der Vermarktung der Immobilie verstirbt, geht es um die Frage der Fortsetzung des Maklervertrages und die weiteren Ansprüche des Immobilienmaklers. Ein Fall aus dem Makleralltag.

Wir haben mit dem Eigentümer eines Reihenendhauses einen Maklervertrag abgeschlossen. Die Objektaufnahme ist erfolgt. Wir haben das Objekt aufbereitet, das Exposé erstellt und das Exposé durch den Eigentümer vor Veröffentlichung freigeben lassen. Danach haben wir die Immobilie begonnen, über die Immobilienportale zu vermarkten. Nun ist der Eigentümer der Immobilie plötzlich verstorben.

Wie geht es mit unserem Maklervertrag weiter?

Antwort von Rechtsanwalt Sven Johns, MOLSER+PARTNERRECHTSANWÄLTE:

Der Maklervertrag, den die Eigentümerin der Immobilie mit dem Maklerbüro abgeschlossen hatte, geht im Todesfall des Kunden auf den Erben über. Damit gehen auch die Verpflichtungen aus diesem Maklervertrag auf den Erben über.

Der Maklervertrag erlischt nicht mit dem Tod des Verkäufers. Er geht auf die Erben über (§ 1922 BGB). Die Erben werden Vertragspartner und schulden Provision, wenn die Maklerleistung erfolgreich erbracht wird.

Die Tochter der Eigentümerin hat sich mit uns getroffen und wollte, dass wir die Immobilie nicht weiter öffentlich anbieten. Sie wollte erst alles klären und sich dann erneut melden. Nun wird die Immobilie von einem anderen Makler angeboten. Wie verhält es sich mit unserem Provisionsanspruch?

Der mit der verstorbenen Eigentümerin bestehende Maklervertrag ist durch die Tochter nicht gekündigt worden. Der Maklervertrag ist deshalb weiterhin wirksam.

In einem Alleinauftrag ist es in der Regel so, dass sich der Eigentümer dazu verpflichtet, keinen weiteren Makler mit der Vermarktung der Immobilie zu beauftragen. Eine solche Klausel zur alleinigen Beauftragung eines Immobilienmaklers durch einen Eigentümer ist von der Rechtsprechung für wirksam erklärt worden.

Wenn aber der Erbe gegen diese Vereinbarung verstößt, indem ein weiterer Makler mit der Vermarktung beauftragt wird, verstößt der Erbe gegen den bestehenden Maklervertrag. Der Erstmakler sollte den Erben zumindest darauf hinweisen, dass es den mit dem Erstmakler abgeschlossenen Maklervertrag noch gibt und darin die Verpflichtung niedergelegt ist, keinen weiteren Makler mit der Vermarktung der Immobilie zu beauftragen. Die Nachricht an den Erben ist also der Hinweis auf die Einhaltung der bestehenden vertraglichen Verpflichtungen.

Ob sich daraus ein Schadensersatzanspruch für den Erstmakler in Höhe der entgangenen Provision ableiten lässt, hängt entscheidend davon ab, ob dem Erstmakler ein Schaden entstanden ist. Ein Schaden würde dann entstehen, wenn der Erstmakler einen kaufbereiten Kunden hatte und dies auch gerichtsfest belegen kann. Würde die Immobilie durch den Zweitmakler an einen anderen Kunden vermittelt, ist dem Erstmakler ein Schaden in Höhe der entgangenen Provision entstanden, solange der Erstmakler das Reihenendhaus im Rahmen des mit der verstorbenen Eigentümerin abgeschlossenen Maklervertrages nicht selbst vermarkten konnte.

Hat jedoch der Erstmakler aufgrund der Einstellung der Verkaufsaktivitäten keinen eigenen Kaufinteressenten für die Immobilie gewonnen, würde sich hier das Maklerrisiko manifestieren. Das Maklerrisiko liegt darin, dass der Maklerkunde seine Verkaufsabsicht zurückstellt, den Maklervertrag kündigt, sich anders entscheidet, die Vermarktung auf andere Art und Weise möchte und später einen anderen Makler mit der Immobilie beauftragt.

Hat demnach die Erbin einen anderen Makler mit der Vermarktung durch Abschluss eines weiteren Maklervertrags beauftragt, würde dem ersten Makler der Nachweis eines Schadens in Form der entgangenen Provision nicht gelingen, wenn zuvor kein kaufbereiter Kaufinteressent von ihm nachgewiesen worden ist.

Ist ein Schaden entstanden?

Solange die Immobilie vom Zweitmakler noch nicht vermittelt und kein notarieller Kaufvertrag über diese Immobilie abgeschlossen worden ist, ist dem Erstmakler noch kein Schaden entstanden, weshalb (noch) kein Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden könnte. Wenn der Erstmakler gar keinen Kunden für den Erwerb der Immobilie nachgewiesen und auch keinen Kaufinteressenten für die Immobilie haben sollte, wird es auch schwierig werden, in Zukunft einen solchen Schaden belegen zu können.

Ungeliebter Aufwendungsersatz

Der Erstmakler könnte über die Geldmachung des Aufwendungsersatzes nachdenken; allerdings beträgt dieser maximal 10% der Maklerprovision und ist deshalb kein befriedigendes Ergebnis.

Andere Formulierungen im qualifizierten Alleinauftrag sind in der Regel unwirksam. Insbesondere eine Hinzuziehungs- oder Verweisungsklausel ist von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt worden. Der Erstmakler kann nicht darauf bauen, dass der Erbe diesen bei Vorhandensein eines eigenen Kaufinteressenten hinzuziehen müsste. Jedenfalls könnte aufgrund einer unwirksamen Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel später kein Provisionsanspruch gegen den Erben gelten.

Auf Basis einer solchen unwirksamen Klausel könnte auch kein Schadensersatzanspruch erhoben werden.