Was ist bei der Wohnflächenermittlung zu beachten? Welche Angaben gehören in die Grundsteuererklärung?

Die Ermittlung der Wohnfläche richtet sich heute in den meisten Fällen nach der Wohnflächenverordnung von 2004.

Basis: Die Grundfläche

Die Wohnfläche einer Wohnung wird anhand der Grundfläche der zu dieser Wohnung gehörenden Räume bemessen. Ausgangspunkt für die Ermittlung der Wohnfläche ist deshalb immer die Innenfläche einer Wohnung (ohne Außenwände). Von der Grundfläche werden dann bestimmte Flächen abgezogen bzw. nur anteilig in die Wohnfläche eingerechnet.

Das gilt vor allem für die Flächen unter Schrägen. Dazu sieht die Wohnflächenverordnung die teilweise Anrechnung dieser Flächen in § 4 vor.

Abzüge von der Grundfläche

Bei der Ermittlung der Wohnfläche werden Abzüge für bestimmte Flächen (Schrägen, Balkone etc.) von der Grundfläche einer Wohnung ermittelt.

Die Vorschrift lautet:

§ 4 Anrechnung der Grundflächen

Die Grundflächen

1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte

 anzurechnen.

Ein Beispiel:

Eine Wohnung hat eine Grundfläche von 90 Quadratmetern inklusive dem Balkon. Auf einer Seite der Wohnung ist eine Dachschräge. Unter dieser Dachschräge entfällt ein Streifen von 3 Metern und einer Tiefe von 0,5 Metern auf eine lichte Raumhöhe von weniger als einem Meter. Auf einem weiteren Streifen von 0,5 Metern ist die Raumhöhe unter 2 Metern.

Die Abzüge von der Grundfläche sind wie folgt:

• 3 Meter x 0,5 Meter = 1,5 Quadratmeter mit einer Raumhöhe unter 1 Meter werden nicht berücksichtigt
• 3 Meter x 0,5 Meter mit einer Raumhöhe von unter 2 Metern werden zur Hälfte berücksichtigt = Abzug von 0,75 Quadratmetern.
• Der Balkon ist 4 Meter x 2 Meter groß. Diese Fläche wird mit einem Viertel berücksichtigt = Abzug von 6 Quadratmetern.

Insgesamt werden hierbei 2,25 Quadratmeter in der Wohnung und weitere 6 Quadratmeter Balkongröße von der Grundfläche abgezogen.

Die nach der Wohnflächenverordnung ermittelte Wohnfläche beträgt demnach nicht 90 sondern 81,75 Quadratmeter.

Keine Wohnfläche

Die Wohnflächenverordnung legt ferner fest, welche Räume nicht in die Ermittlung der Wohnfläche einbezogen werden. Es handelt sich dabei nach § 2 Abs. 3 WoFlV um die folgenden Räume:

Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

• Zubehörräume, insbesondere
• Kellerräume
• Abstellräume
• Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
• Waschküchen
• Bodenräume
• Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen
• Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen
• Geschäftsräume

Nicht anrechenbare Teilflächen

Bei der exakten Ermittlung der Wohnfläche werden bestimmte Flächen innerhalb einer Wohnung ebenfalls nicht berücksichtigt. Bei diesen Flächen wird sehr genau hingeschaut und es kommt teilweise auf eine cm-genaue Messung an. Denn Fensternischen, die bis zum Boden herunterreichen, werden nicht in die Wohnfläche eingerechnet, wenn diese Fensternischen weniger als 0,13 Meter tief sind.

Treppen und Treppenabsätze

Nicht sehr gelungen ist die Formulierung in der Wohnflächenverordnung zu den Treppen. Dort heißt es in § 3 Abs. 3 WoFlV, dass Treppen „mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze“ bei der Ermittlung der Wohnfläche außer Betracht bleiben.

Was sind drei Steigungen?

Es hat sich herausgebildet, dass es sich dabei um Treppen handeln muss, die mit mehr als drei Schritten zu bewältigen sind.

Eine offene Treppe in einem Wohnzimmer in das Obergeschoss, die mehr als drei Stufen umfasst (was bei einer Treppe über ein ganzes Geschoss der Fall ist), wird demnach bei der Ermittlung der Wohnfläche nicht berücksichtigt. Die Fläche unter der Treppe und die Fläche des Treppenabsatzes sind keine Wohnfläche.

Einbaumöbel und Einbauküchen

Eine Nische, in der ein Einbauschrank fest eingebaut ist, wird dagegen bei der Ermittlung der Wohnfläche zu 100 % berücksichtigt. Demnach sind alle Flächen, die mit Einbaumöbeln oder mit der Unterschrankfläche von Einbauküchen bebaut sind, in die Wohnfläche einzurechnen. In diesen Fällen bleibt es bei der Ausgangsfläche, also der Grundfläche der Wohnung.

Der zu Wohnzwecken ausgebaute Dachraum

Sie haben im Dachgeschoss, das ansonsten nicht ausgebaut ist, einen Raum zu Wohnzwecken ausgebaut? Dieser ist noch nicht als Wohnfläche genehmigt? Die Wohnflächenverordnung spricht davon, dass „Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen“ (§ 2 Abs. 3 WoFlV) nicht in die Grundfläche bzw. die Ermittlung der Wohnfläche einbezogen werden.

Im Umkehrschluss gilt: würde der ausgebaute Raum nach dem Bauordnungsrecht der Länder als Wohnraum genehmigt werden können, muss dieser in die Wohnfläche einbezogen werden.

Flächen in der Grundsteuererklärung

Die Grundsteuererklärung stellt bei der Angabe der Wohnfläche auf die nach der Wohnflächenverordnung ermittelte Wohnfläche ab.

Zusätzlich müssen die Flächen von Garagen und sonstigen weiteren Gebäuden auf dem Grundstück angegeben werden. Allerdings dürfen bei einer Garage ein Freibetrag von 50 Quadratmetern und bei weiteren Nebengebäuden, z.B. Gartenhaus ein Freibetrag von 30 Quadratmetern von der ermittelten Grundfläche abgezogen werden. Dieser Abzug ist eigenständig vorzunehmen und wird nicht vom Finanzamt nachträglich und automatisch erfolgen.

Den vollständigen Text der Wohnflächenverordnung finden Sie hier (KLICK).