Das neue Maklerrecht – Provisionsteilung und schwierige Details

Das neue Maklerrecht tritt im Dezember 2020 in Kraft. Was sagt das Gesetz? Und an welchen Stellen gibt es schwierige Details, die es für Immobilienfirmen zu lösen gilt? Ein Überblick

Die Provisionsteilung im neuen Maklerrecht ist das Herzstück der neuen gesetzlichen Regelung zur Maklerprovision. Das neue Maklerrecht tritt zum Ende des Jahres 2020 in Kraft. Wer muss sich mit den neuen gesetzlichen Regelungen auseinandersetzen? Für wen gilt das Gesetz und hat Auswirkungen?

  • Immobilienmakler
  • Haus- und Wohnungseigentümer
  • Kaufinteressenten

Die Provisionsteilung

Bei Maklerverträgen, die ein Immobilienmakler mit einem Verbraucher als Verkäufer und/oder als Kaufinteressent abschließt, und die den Nachweis oder die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Gegenstand hat, wird das neue Recht angewendet werden. Das bedeutet, dass Kaufinteressenten und Verkäufer in diesen Fällen in der Regel in der Zukunft die gleichen Provisionssätze bezahlen werden. Es wird deshalb darauf hinauslaufen, dass Immobilienmakler in diesen Fällen mit dem

  • Verkäufer eine Provision in Höhe von 3,57 % inkl. MwSt und
  • mit dem Kaufinteressenten und späteren Käufer eine Provision in Höhe von 3,57 % inkl. MwSt.

vereinbaren werden.

Das gilt sowohl für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, die Verbraucher

  • als Selbstnutzer oder
  • als Kapitalanlage (vermietete Wohnung oder Haus)

verkaufen bzw. kaufen und einen Maklervertrag abschließen.

Übrigens ist es falsch, wenn vom “Bestellerprinzip Verkauf” gesprochen wird. Der Immobilienmakler kann unter bestimmten Umständen auch nach dem neuen Maklerrecht eine provision nur mit dem Kaufinteressenten vereinbaren, wenn ein Suchauftrag abgeschlossen wird. Genauso kann eine reine Innenprovision nur mit dem Verkäufer abgeschlossen werden.

Aus Verbrauchersicht wird es unübersichtlicher

Die gleiche Immobilie könnte nun mit unterschiedlichen Provisionssätzen angeboten werden. das macht es für Verbraucher weiterhin unübersichtlich. Es ist sowohl möglich, dass ein Immobilienmakler eine Immobilie “ohne zusätzliche Käuferprovision“, mit einem Provisionssatz von 3,57 % Käuferprovision, mit niedrigeren Provisionssätzen anbietet oder sich im Fall der Vereinbarung eines Suchauftrages mit dem vertretenen Kaufinteressenten auf eine reine Käuferprovision einigt. Keine dieser Möglichkeiten ist rechtlich ausgeschlossen. Es kommt auf den jeweiligen Einzelfall an, was wirklich rechtlich erlaubt und zulässig ist.

Wann gilt die Provisionsteilung nicht?

Das Gesetz spricht davon, dass die hälftige Teilung der Provision bei Verträgen von Immobilienmaklern mit Verbrauchern und nur für die Vermittlung/den Nachweis von Kaufverträgen über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gilt. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass in den anderen Fällen die Vereinbarung der Provision weiterhin frei erfolgen kann. Die vom Gesetz vorgeschriebene Provisionsteilung gilt nicht für den Verkauf/Vermittlung/Nachweis über:

  • Mehrfamilienhäuser
  • Baugrundstücke
  • Gewerbeimmobilien
  • Einfamilienhaus an jur. Person als Käufer
  • Eigentumswohnung an jur. Person als Käufer
  • und die vielen weiteren Fälle, die zusätzlich denkbar sind.

Übergangsregelung

Die in den kommenden Monaten bis zum Inkrafttreten des neuen Maklerrechts abgeschlossenen Maklerverträge gelten nach altem Recht weiter. Dennoch müssen Immobilienmakler schon heute beim Abschluss von zeitlich z.B. auf sechs Monate befristeten Verkaufsaufträgen daran denken, dass diese Verträge in die Zeit des neuen Maklerrechts hineinwirken. Demnach werden alle Maklerverträge ab etwa Mitte Dezember nach dem neuen Maklerrecht abgeschlossen. Das kann dazu führen, dass ein Maklervertrag mit einem Verkäufer nach altem Recht und ein Maklervertrag mit einem Kaufinteressenten nach neuem Maklerrecht zu beurteilen sein wird. Immobilienmakler werden deshalb ab Juli 2020 dazu übergehen mit ihren Verkäuferkunden Klauseln in den Maklervertrag aufzunehmen, die das neue Maklerrecht berücksichtigen und vielleicht ab Dezember oder Januar 2021 eine Provisionspflicht für Verkäufer vorsehen. Der Übergang zu einer solchen Provisionsregelung kann wirksam zwischen Immobilienmakler und Verkäufer vereinbart werden.

Viele schwierige Detailfragen

Vor allem für Immobilienmakler gibt es weitere schwierige Detailfragen, die zu klären sind. Das gilt z.B. für die Frage, mit welcher Provisionsforderung ein Grundstück mit einem älteren Haus, das ein Erwerber vielleicht abreißt und auf dem Grundstück neu baut, angeboten werden soll. Sollten es zwei verschiedene Provisionsregelungen sein, was durchaus denkbar wäre? Oder soll eine einheitliche Provisionsregel angewendet werden?

Um diese Fragen geht es in dem Online Strategie-Seminar der Datenschutz+Immobilien-Police am 25,06.2020, am 15.07.2020, am 11.08.2020 und am 24.09.2020. Sie können sich zu den Seminaren unter den Links anmelden und gelangen zur Anmeldung, wenn Sie auf das jeweilige Datum klicken.