Gerade machen einige Anwaltskanzleien aggressive Internetwerbung zur Gewinnung von Mandanten zur Rückforderung von Maklerprovisionen. Was müssen betroffene Maklerfirmen beachten?

Die Rückforderung einer Maklerprovision ereilt gerade das eine oder andere Maklerbüro.

In der Regel werden Anwaltsschreiben mit vorformulierten Textbausteinen verschickt. Frühere Maklerkunden verlangen über diese Anwaltsschreiben die schon gezahlte Maklerprovision zurück.

Existenzbedrohung für Immobilienmakler

Das ist für viele Makler bewusst ein nicht nur nerviger, sondern teilweise existenzbedrohender Vorgang, vor allem dann, wenn hohe Provisionsbeträge auf einen Schlag zurückgefordert werden.

Viele Maklerbüros sind deshalb auch menschlich so enttäuscht, weil vor der Rückforderung in der Regel ein völlig intaktes Verhältnis zu den Kunden, die die kompletten Maklerdienstleistungen in Anspruch genommen haben, bestanden hat. Für diese erbrachten Maklerdienstleistungen haben die Kunden die zuvor vereinbarte Provision bezahlt. Ein demnach völlig einwandfreier und beanstandungsfreier Vorgang.

Was sagt der Rechtsanwalt?

„Es ist richtig, dass der BGH die Button-Beschriftung „zahlungspflichtig bestellen“ auch auf Maklerverträge anwendet. Richtig ist auch, dass ein Maklervertrag nichtig ist, wenn der Button nicht korrekt beschriftet war. Das bedeutet aber nicht, dass jede Provisionszahlung der letzten 10 Jahre zurückgefordert werden kann, wie einige Internet-Kanzleien auf ihren Webseiten werben“, stellt Rechtsanwalt Sven Johns von der Kanzlei MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE fest.

War überhaupt ein Button im Einsatz?

Auffällig an den Rückforderungsansprüchen, die derzeit geltend gemacht werden, ist, dass die Anwaltsbüros ins Blaue hinein behaupten, dass ein Button beim Zustandekommen des Maklervertrags im Einsatz war. Viele Maklerbüros nutzen jedoch beim Zustandekommen von Maklerverträgen gar keine Buttons, sondern lassen die Maklerverträge auf anderem Weg zustande kommen. Es könnte deshalb sein, dass allein aus diesem Grund gar kein Rückforderungsanspruch besteht. Das ist natürlich im Einzelfall zu überprüfen.

Nicht jede Rückforderung ist berechtigt

„Wir betreuen bundesweit Mandate von Immobilienmaklern, die sich einer solchen Rückforderung ausgesetzt sehen. In den meisten Fällen, sehe ich den geltend gemachten Rückzahlungs-Anspruch als nicht gegeben an. In Einzelfällen wird es zu Rückzahlungen und einer berechtigten Rückforderung kommen“, erklärt Rechtsanwalt Johns weiter.

Rückforderung trotz Inanspruchnahme der Maklerleistungen

Aus diesem Grund ist es für viele Maklerbüros auch schwer nachvollziehbar, dass sich Kunden über die Internetwerbung einzelner Anwaltskanzleien dazu entschließen, einer solchen Rückforderung ausgesetzt zu sein. Und das trotz der erbrachten Maklerleistung, trotz des Einsatzes des Maklerbüros für die Belange des Kunden, trotz der vielen Fragen, die einzelne Kunden im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie hatten und die das Maklerbüro beantwortet hat.

Hintergrund: BGH-Button-Urteil

Der Hintergrund der geltend gemachten Rückforderungen liegt in dem Button-Urteil des BGH. Der BGH hat in einer Entscheidung Ende 2025 entschieden, dass beim automatisierten Prozessablauf zum Abschluss eines Maklervertrages am Ende der verwendete Button mit den Worten „zahlungspflichtig bestellen“ beschriftet sein muss. Ohne die korrekte Beschriftung sieht der BGH den Maklervertrag als nichtig an, weil die zwingende Vorschrift des § 312j BGB dann nicht eingehalten sei.

§ 312 j BGB auf Maklerverträge anwendbar

Diese rechtliche Entwicklung war in gewisser Weise überraschend. Zwar hat das Landgericht Stuttgart einige Zeit vor dem Urteil des BGH die Anwendbarkeit des § 312j BGB bejaht, ist aber innerhalb der Rechtsprechung ein Einzelfall geblieben. Erst mit einem Urteil des OLG Stuttgart konnte ein ernsthafterer Hintergrund zur Anwendbarkeit des § 312j BGB angenommen werden. Das Urteil des BGH hat nun Rechtsklarheit geschaffen. Der BGH geht davon aus, dass schon immer, also seit Einführung des § 312j BGB, dieser auch auf Maklerverträge anwendbar sei.

Button-Beschriftung

Wird demnach im elektronischen Geschäftsverkehr ein Maklervertrag abgeschlossen und der Abschluss des Maklervertrages durch die Nutzung eines Buttons auf einer Webseite oder Landingpage bestätigt, muss dieser Button mit nichts anderem als den Worten „zahlungspflichtig bestellen“ beschriftet sein. Das ist der Inhalt des § 312j BGB. Der § 312j BGB eröffnet auch die Möglichkeit, dass eine ähnlich deutliche Formulierung verwendet werden kann. Das eröffnet wohl die Option, dass der Button auch mit den Worten „Maklervertrag/Maklerprovisionspflichtig beauftragen“ beschriftet sein darf.

Wie war der Button wirklich beschriftet?

Es kommt deshalb entscheidend darauf an, wie ein eingesetzter Button beschriftet war. Beschriftungen wie „Jetzt Exposé herunterladen“ oder „Angaben speichern“ oder „Hier geht es zum Exposé“ reichen nach der Rechtsprechung des BGH nicht aus. Der Button muss eindeutig mit den Worten „Zahlungspflichtig bestellen“ oder „Maklerprovisionspflichtig beauftragen“ (von der Rechtsprechung als Beschriftung noch nicht anerkannt) beschriftet sein. Den Immobilienmakler dürfte die Beweislast dafür treffen, wie der Button tatsächlich beschriftet gewesen ist. Zwar tragen die Maklerkunden in den Rückforderungsverfahren vor, dass der Button nicht korrekt beschriftet sei, und machen damit einen für sie positiven Umstand geltend. Jedoch muss der Makler beweisen, dass der zuvor abgeschlossene Maklervertrag wirksam gewesen ist, was dazu führt, dass die Beweislast für die Beschriftung des Buttons beim Immobilienmakler liegen dürfte.

Bescheinigung der Softwareanbieter

Die meisten Fälle, in denen es darum geht, dass die Provision zurückgefordert werden kann, basieren auf vollautomatisierten Prozessen, die über Softwareanbieter abgebildet werden. Die großen Softwareanbieter haben spätestens 2022 mit einer richtigen Beschriftung des Buttons reagiert, sodass die Buttons zu diesem Zeitpunkt richtig beschriftet gewesen sind. Aus diesem Grund werden die meisten Rückforderungsansprüche der Maklerkunden nicht berechtigt sein. Die Software-Anbieter bescheinigen ihren Kunden dies regelmäßig, ab wann der Button korrekt beschriftet gewesen ist. Diese Bescheinigung ist innerhalb einer Auseinandersetzung und eines möglichen Gerichtsverfahrens eine wertvolle Ergänzung der Beweislage für jedes Maklerbüro.

Zauberwort: Individuelle Kommunikation

Noch in keinem begonnenen Verfahren haben die Maklerkunden bzw. die sie vertretenden Anwaltskanzleien die zusätzliche Kommunikation, die Immobilienmakler mit ihren Kunden häufig vornehmen, anerkannt. Der BGH hat in seinem Button-Urteil extra die individuelle Kommunikation von Immobilienmaklern mit ihren Kunden als relevant bestätigt, sodass Immobilienmakler über diese individuelle Kommunikation einen wirksamen Maklervertrag abschließen können.

Unberechtigte Rückforderungsansprüche

In vielen der jetzt begonnenen Rückforderungsverfahren wird diese individuelle Kommunikation neben der Bescheinigung der Softwareanbieter eine große Rolle spielen. Insbesondere von Kunden unterschriebene Nachweisbestätigungen mit einer Provisionsforderung oder unterzeichnete Notarvollmachten mit einer Provisionsforderung stellen eine komplette individuelle Kommunikation dar. Angesichts dessen spielt dann die Beschriftung des Buttons keine Rolle mehr, wenn es um die Rückforderung der Provision geht.

Die Rückforderungsansprüche sind in diesen Fällen komplett unberechtigt.

Gut strukturierte Maklerbüros sind im Vorteil

Die gut strukturierten Maklerbüros, die alle Prozesse in ihrem CRM sauber abbilden, alle Dokumente in ihrem CRM auffinden und bei denen alle Immobilienmakler nach den gleichen Prozessen einheitlich arbeiten, sind hier eindeutig im Vorteil. Es zeigt sich, dass sowohl im Hinblick auf die Beweislast des Immobilienmaklers als auch im Hinblick auf den Beweis der individuellen Kommunikation sauber geführte Maklerakten, vor allem sauber geführte digitale Maklerakten, ein enormer Vorteil für jedes Maklerbüro sind.

Verjährung

Teilweise werden Provisionszahlungen, die länger als 5 oder 8 Jahre zurückliegen, von diesen Internet-Anwaltskanzleien zurückgefordert. Auf verschiedenen Webseiten wird sogar aktiv dafür geworben, 10 Jahre zurückliegende Provisionszahlungen zurückfordern zu können.

Länger als drei Jahre zurückliegende Provisionszahlungen dürften jedoch verjährt sein.  Der BGH hat mit seinem Button-Urteil nämlich nicht entschieden, dass vom Zeitpunkt des Erlasses des Button-Urteils an in Zukunft jeder Maklervertrag ohne richtige Button-Beschriftung unwirksam ist.

Keine neuen Umstände

Vielmehr hat der BGH entschieden, dass § 312j BGB schon immer auf Maklerverträge anwendbar gewesen ist. Es haben sich deshalb durch das Urteil des BGH keine neuen Umstände ergeben, die den Lauf der Verjährungsfrist erst mit dem Erlass und der Veröffentlichung des Button-Urteils neu in Gang gesetzt haben.

Alle Maklerverträge und Provisionszahlungen des Jahres 2022 und aus der davor vorliegenden Zeit dürften bereits heute verjährt sein. Allerdings gibt es zu der Frage der Verjährung noch keine Rechtsprechung, sodass auch hier ein kleines Restrisiko bleibt.

Was müssen Immobilienmakler beachten, wenn die Provision zurückgefordert wird?

Das Button-Urteil des BGH aus dem Jahr 2025 ist grundsätzlich auf alle im internationalen Geschäftsverkehr abgeschlossenen Maklerverträge anzuwenden, sofern dabei ein Button im Einsatz war.

Aktualisierung

Wir werden diese Informationen regelmäßig aktualisieren, sodass es sich lohnend machen kann, dass interessierte Immobilienmakler ab und an auf diesen Beitrag schauen, um auf dem neuesten Stand im Hinblick auf die geltende Rechtslage bei der Rückförderung von Maklerprovisionen zu sein und zu bleiben.

(Dieser Text ist ohne den Einsatz von KI entstanden)