Widerruf Maklervertrag Urteil BGH 2020

Widerruf Maklervertrag – Keine Panik vor der Panikmache

Was gilt eigentlich beim Widerruf des Maklervertrages? Ein neues Urteil des BGH veranlasst viele Webseiten zu schreiben, dass jetzt ein Widerruf möglich ist. Das stimmt so nicht. Keine Panik!

Können Kunden:innen jeden Maklervertrag widerrufen?

Ein Urteil des BGH vom November 2020 hat viele Nachrichtenseiten im Internet dazu veranlasst, Beiträge über den möglichen Widerruf von Maklerverträgen zu veröffentlichen. Die Rede ist davon, dass tausende von EURO zurückgefordert werden können, sofern eine Widerrufsbelehrung nicht ordnungsgemäß erfolgt ist.

Das ist soweit richtig.

ABER:

Immobilienmakler:innen belehren in den meisten Fällen richtig

Warum das Urteil des BGH die Nachrichtenseiten im Internet so aufgeschreckt hat, ist nicht ganz nachvollziehbar. Der BGH hat in seiner Entscheidung die rechtlichen Vorschriften, wie diese als Formvorschriften im Gesetz stehen, wiederholt.

In dem entschiedenen Fall war der Immobilienmakler:in tatsächlich von diesen Formvorschriften abgewichen. Deshalb wurde diese:r auch dazu verurteilt, die schon erhaltene Maklerprovision an den Kunden zurückzuzahlen. Das Urteil ist deshalb nicht überraschend. Es zeigt aber, dass die gesetzlichen Formvorschriften unbedingt einzuhalten sind.

Vor allem bedeutet das Urteil des BGH aber nicht, dass tausende von Maklerverträgen unwirksam sind und auch jede:r Kunde:in tausende von Euro schon bezahlter Maklerprovision zurückfordern kann.

Denn: In den allermeisten Fällen sind die Widerrufsbelehrungen von Immobilienmaklern:innen richtig und entsprechen den Formvorschriften.

Urteil des BGH ist keine “Sensation”

Das Urteil des BGH vom 26.11.2020 zum Aktenzeichen I ZR 169/19 ist keine Sensation. Nicht einmal der BGH hat dazu eine Pressemitteilung veröffentlicht. Könnte es demnach sein, dass das Urteil des BGH von einigen Kommentatoren:innen falsch verstanden worden ist?

Immer in Papierform übergeben? – Vorschnelle Schlussfolgerung.

Der Grund für die vielen Veröffentlichungen im Internet zu diesem Urteil könnte darin liegen, dass hier eine voreilige Schlussfolgerung gezogen worden ist. Das Stichwort “Papierform” hat hier wohl für eine leichte Konfusion gesorgt. Denn zunächst ist das Urteil so kommentiert worden, dass Immobilienmakler:innen ihren Kunden:innen in jedem Fall die Widerrufsbelehrung in Papierform übergeben müssen. Das hat der BGH aber nicht entscheiden. Vor allem steht diese Anforderung so auch nicht im Gesetz.


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Übergabe in Papierform nicht immer erforderlich

Auch in verschiedenen Online-Foren und Facebook-Gruppen von Immobilienmaklern:innen ist das Urteil etwas zu schnell mit den Worten kommentiert worden, dass in jedem Fall eines Maklervertrages die Widerrufsbelehrung in Papierform übergeben werden muss. Das ist so nicht richtig.

Was sagt das Gesetz zu Papierform?

Die Formvorschriften, nach denen die Übermittlung oder Übergabe der Widerrufsbelehrung zu erfolgen hat, fallen unterschiedlich aus. Das Gesetz unterscheidet in:

  • Verträge außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers:in
  • Verträge, die mittels Fernkommunikationsmitteln zustandekommen

und legt für beide unterschiedliche Arten des Zustandekommens des Maklervertrages unterschiedliche Formvorschriften fest.

Einschlägig ist Art 246a EGBGB – und dort § 4.  (bitte klicken, wenn Sie den Wortlaut des Gesetzes einsehen wollen).

Art 246a § 4 – EGBGB – Formale Anforderungen an die Erfüllung der Informationspflichten

(2) Bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag muss der Unternehmer die Informationen auf Papier oder, wenn der Verbraucher zustimmt, auf einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung stellen. (…)

(3) Bei einem Fernabsatzvertrag muss der Unternehmer dem Verbraucher die Informationen in einer den benutzten Fernkommunikationsmitteln angepassten Weise zur Verfügung stellen. (…)

Hier werden die Unterschiede bei der Form der Belehrung über das Widerrufsrecht sehr deutlich.

Anwendungsbereiche der Papierform

Wann muss eine Belehrung an Kunden:innen in Papierform übergeben werden? Immer dann, wenn der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers:in und nicht z.B. per E-Mail oder anderen Fernkommunikationsmitteln zustande kommt. Das ist z.B. der Fall bei

  • Unterzeichnung des Maklervertrages im Haus des Verkäufers:in
  • Unterzeichnung des Maklervertrages bei der Besichtigung
  • Unterzeichnung einer Nachweisbestätigung durch den Käuferkunden an der Immobilie.

Übermittlung per E-Mail als pdf o.ä.

Und wann reicht die Übermittlung der Widerrufsbelehrung per E-Mail oder in einem pdf aus? Immer dann, wenn der Maklervertrag mittels Fernkommunikationsmitteln zustande kommt.

  • Kunde:in schreibt eine E-Mail an den Immobilienmakler:in
  • Kunde:in nimmt über das Kontaktformular auf der Webseite des Maklers:in Kontakt auf
  • Kunde:in meldet sich über ein Immobilienportal, z.B. Immobilienscout24 oder ivd24 beim Immobilienmakler:in und die weitere Korrespondenz erfolgt zunächst auch per E-Mail, bevor dann ein Treffen an der Immobilie stattfindet.

 Weitere Rechtsfragen

Natürlich gibt es viele weitere Rechtsfragen rund um den Widerruf des Maklervertrages, die nicht verschwiegen werden sollen. Es kann um die Frage gehen, ob der Inhalt der Widerrufsbelehrung ausreichend ist, ob diese mit den vollständigen Kontaktdaten übermittelt worden ist usw. Weil es ab und an vorkommt, dass eine Belehrung nicht den richtigen Wortlaut hat oder andere Formfehler passieren, kommt es auch zu immer neuen Urteilen in der Rechtsprechung.

Die Entscheidung des BGH vom 26.11.2020 ist deshalb nicht der Anfang vom Ende aller Maklerverträge.

Die Entscheidung des BGH ist aber der erneute Hinweis an alle Immobilienfirmen, die Formvorschriften im Zusammenhang mit der Widerrufsbelehrung sehr genau zu prüfen und immer wieder zu checken, ob alles richtig gemacht wird, weil anderenfalls der Widerruf des Maklervertrages droht.

Sie haben Fragen zum Widerrufsrecht?

Sollten Sie eine Frage zum Widerrufsrecht nach einem Maklervertrag haben, wenden Sie sich gern an die mit uns verbundene Rechtsanwaltskanzlei Mosler+Partner und den Autor dieses Beitrags, Rechtsanwalt Sven R. Johns.