Das Provisionsrecht für die Vermittlung von Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wird ab 23.12.2020 neu geregelt. Wer bezahlt jetzt welchen Provisionsanteil und welche Regelungen sind möglich? Eine Übersicht zu § 656 c BGB und anderen Vorschriften in zehn Fragen und Antworten

Wer bezahlt jetzt den Immobilienmakler:in?

Diese Fragen stellen sich viele Verkäufer:innen von Wohnimmobilien, die mit einem Immobilienmakler:in über den Verkauf ihrer Immobilie verhandeln. Genauso stellen sich aber auch Immobilienkäufer:innen und diejenigen, die eine Immobilie suchen, diese Frage.

Die neue Grundregel für Wohnimmobilien – hälftige Teilung

Die neue Standard-Regelung für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnung lautet, dass Verkäufer:in und Käufer:in die Provision je zur Hälfte tragen. Die neuen Vorschriften im BGB, die das bestehende Recht des Immobilienmaklers ergänzen, sehen dazu vor:

Die Vorschrift im Gesetz lautet:

„Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten.“

Erläuterung der hälftigen Provisionsteilung in zehn Fragen

1. Wann muss ein Kunde:in eine Maklerprovision bezahlen?

Verkäufer:in und Käufer:in einer Immobilie verpflichten sich bei Abschluss eines Maklervertrages, eine Provision nur dann zu bezahlen, wenn der „Erfolg“ eintritt, wenn also aus Sicht des Verkäufers:in die Immobilie verkauft ist oder aus Sicht des Käufers:in die Immobilie gekauft ist. An diesem Prinzip der Erfolgsorientierung und ausschließlichen Bezahlung der Provision mit Abschluss eines notariellen Kaufvertrages ändert das neue Provisionsrecht für Immobilienmakler:innen und Maklerverträge nichts.

„Provision wird nur im Erfolgsfall bezahlt, also bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages“

Deshalb können Immobilieninteressenten:innen auch bedenkenlos eine Vereinbarung mit Immobilienmaklern:innen abschließen. Sie bezahlen am Ende nur dann eine Maklerprovision, wenn dieser „Erfolgsfall“ eintritt und sie die Immobilie gekauft haben.

2. Wann gilt diese Grundregel?

Wenn es sich um eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus handelt, das eine Verkäuferpartei verkauft und eine Käuferpartei erwirbt, dann verpflichten sich Verkäuferpartei und Käuferpartei gegenüber dem Immobilienmakler:in zur Bezahlung der gleich hohen Provision.

„Nur Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen fallen unter die neue Provisionsregelung“

3. Wer sind die beiden Parteien des späteren Kaufvertrages?

Die Verkäuferpartei und die Käuferpartei. Das können jeweils auch mehrere Personen sein, z.B. wenn ein Paar eine Immobilie erwirbt.

4. Mit wem schließt der Immobilienmakler:in einen Maklervertrag ab?

Immobilienmakler:innen schließen mit der Verkäuferpartei den Maklervertrag über die Vermittlung der Immobilie an die Käuferpartei und die Käuferpartei schließt mit dem Immobilienmakler:in den Maklervertrag über den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss des Kaufvertrages ab. Es kommen also zwei Maklerverträge zustande und der Immobilienmakler:in wird für beide Parteien des späteren Kaufvertrages tätig. Deshalb hat der Gesetzgeber in § 656 c BGB auch die Grundregel der hälftigen Teilung der Provision vorgesehen.

„Zwei Maklerverträge sind die Regel – mit der Verkäufer- und mit der Käuferpartei“

5. Wie lautet die richtige Vereinbarung zwischen Makler und Kunden?

Nach der Vorschrift des § 656 c BGB muss der Immobilienmakler:in in den beiden Maklerverträgen seine beiden Kunden dazu verpflichten, die Provision in gleicher Höhe zu bezahlen. Das bedeutet, dass ein:e Verkäufer:in und ein:e Käufer:in in ihren Maklerverträgen jeweils die gleiche Provisionshöhe vereinbaren. Hat beispielsweise ein:e Verkäufer:in mit dem Immobilienmakler eine Verkäufer-Provision von 3,57 % vom Kaufpreis inkl. MwSt. vereinbart, dann muss ein:e Immobilienmakler:in die Käuferpartei dazu verpflichten, ebenfalls eine Provision in dieser Höhe, also von 3,57 % vom Kaufpreis inkl. MwSt., zu bezahlen.

„Beide Parteien verpflichten sich zur Bezahlung der Maklerprovision in gleicher Höhe.“

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6. Darf ein:e Makler:in oder ein:e Kunde:in von der Grundregel der Provision in gleicher Höhe von beiden Seiten abweichen?

Damit die Vereinbarungen zwischen der Verkäuferpartei und dem Immobilienmakler:in einerseits und der Käuferpartei und dem Immobilienmakler:in andererseits wirksam sind, darf der Immobilienmakler:in und dürfen auch die beiden Kunden von diesen Regelungen nicht abweichen. Deshalb werden Immobilienmakler:innen in ihren Exposees den Provisionssatz angeben, den die Käuferpartei im Erfolgsfall bezahlen soll, der genauso hoch ist wie der Provisionssatz, der mit der Verkäuferpartei zuvor in dem Verkäufer-Maklervertrag vereinbart worden ist. Der Gesetzgeber hat vorgesorgt und hat jegliche Form von anderen Absprachen ausgeschlossen bzw. geregelt, dass z.B. ein Erlass für eine Seite auch der jeweils anderen Seite gewährt werden muss.

7. Muss ein:e Immobilienmakler:in die Bezahlung der Provision durch die Verkäuferpartei nachweisen?

Nein. Bei der Vereinbarung der Provision zwischen Verkäuferpartei und Käuferpartei in gleicher Höhe müssen sich die beiden späteren Parteien des notariellen Kaufvertrages zur Bezahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichten. Der Nachweis der Bezahlung der Provision durch ein:e Verkäufer:in ist nicht vorgeschrieben und muss deshalb auch nicht erfolgen. Wird die Rechnung vom Immobilienmakler:in an ein:e Verkäufer:in oder an eine:n Käufer:in gestellt, ist nicht erforderlich, dass zugleich ein Kontoauszug über die Bezahlung der anderen Seite beigefügt wird. (Anmerkung: In einem sehr seltenen Ausnahmefall hat der Gesetzgeber diesen Zahlungsnachweis vorgeschrieben, der aber bei der Vereinbarung der Bezahlung der gleichen Provision von Verkäuferpartei und Käuferpartei im ursprünglichen Maklervertrag nicht eingreift).

„Ein Zahlungsnachweis über die Bezahlung der Maklerprovision ist im Fall eines Maklervertrages über die Zahlung der hälftigen Provision nicht erforderlich.“

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8. Warum gibt es noch Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen „ohne zusätzliche Käuferprovision“ als Maklerangebote?

In diesen Fällen hat ein:e Immobilienmakler:in mit der Verkäuferpartei einen Maklervertrag zur alleinigen und exklusiven Beauftragung abgeschlossen und bezahlt auch den Immobilienmakler:in  allein. Das bedeutet, dass Kaufinteressenten, die ein solches Immobilienangebot sehen, mit dem Immobilienmakler:in keinen Maklervertrag abschließen. Der Makler:in ist der alleinige Interessenvertreter:in des Verkäufers:in.

„Die Vereinbarung einer reinen Innenprovision zwischen Verkäuferpartei und dem Immobilienmakler:in ist ausdrücklich möglich.“

Die Standard-Provisionsregel, bei der sich Verkäuferpartei und Käuferpartei zur Zahlung der gleichen Provision verpflichten, gibt keinen Raum für ein Immobilienangebot, das ohne zusätzliche Käufer-Provision angeboten wird.

Es ist aber rechtlich zulässig – und es wird auch immer öfter vorkommen -, dass Verkäufer:innen den Immobilienmakler:in als ihre:n alleinige:n Interessenvertreter:in beauftragen. In diesen Fällen wird das Immobilienangebot „ohne zusätzliche Käuferprovision“ im Expose ausgewiesen.

9. Ist bei Baugrundstücken und bei Mehrfamilienhäusern auch die hälftige Teilung der Provision vorgeschrieben?

Die Standard-Provisionsregelung der hälftigen Teilung der Provision gilt ausschließlich für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Baugrundstücke und Häuser, die an mehrere Parteien vermietet werden (auch schon ab zwei Einheiten oder Wohnungen) fallen nicht unter die gesetzliche Neuregelung. Deshalb können Immobilienangebote und Exposees auf Webseiten und in Immobiliendatenbanken für Baugrundstücke und Mehrfamilienhäuser auch einen anderen Provisionssatz ausweisen als dies bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern der Fall ist.

10. Warum verlangen Immobilienmakler:innen die Bestätigung der Provisionsforderung?

Für Maklerverträge über den Nachweis oder die Vermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser hat der Gesetzgeber die „Textform“ vorgeschrieben. Deshalb werden viele Käuferkunden von Immobilienmaklern:innen gebeten entweder eine schriftliche Vereinbarung über die Provision im Erfolgsfall zu unterzeichnen oder diese Provisionsforderung per E-Mail ausdrücklich zu bestätigen. Diese E-Mail oder Unterschrift ist der neuen vorgeschriebenen Formvorschrift geschuldet.