Das Vertragspaket Maklerrecht – Kaufimmobilien, 6. Auflage, eine Zusammenfassung der Änderungen und Ergänzungen im Vertragspaket, zugleich eine Zusammenfassung der letzten Sprechstunde Vertragspaket

Die 6. Auflage des Vertragspakets für Maklerverträge und Vorlagen für die erfolgreiche Vermittlung von Kaufimmobilien hat den Rechtsstand von Anfang April 2025 und liegt nun vor. Alle Nutzerinnen des Vertragspakets haben im Rahmen des Aktualisierungsservices die neue Auflage zugeschickt bekommen. In der aktuellen Sprechstunde Vertragspaket sind die folgenden Neuerungen besprochen worden.

Auf einen Blick

Die Änderungen betreffen insbesondere

• die Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit mit der Formulierung rund um das Erlöschen des Widerrufsrechts oder das Verlieren des Widerrufsrechts
• Wir haben in vielen Dokumenten und Vertragsvorlagen die Formulierung zur EU-Streitbeilegung gestrichen
• Neue Formulare sind eingefügt worden
• In den Vorlagen zum Aufwendungsersatz sind die Kosten für die Heizungsplakette berücksichtigt

Genereller Hinweis zur Nutzung der Vorlagen und Musterverträge:

In dem e-Book können alle Texte kopiert und in eigene Formate, Briefbögen, Textvorlagen etc. kopiert werden.

Txt-Dateien

Für fast alle Dokumente ist am Kopf der jeweiligen Vorlage ein Button mit einer txt-Datei eingefügt. Hinter diesem Button liegen alle Texte als txt-datei, die in eigenen Formatvorlagen eingefügt und an die CI-Vorgaben etc. des Unternehmens angepasst werden können.

Beschreibbare pdf-Dateien

Zusätzlich sind für viele der Verträge aus dem Vertragspaket beschreibbare pdf-Dokumente erstellt, die als Vorlagen genutzt werden können. Diese pdf-Vorlagen müssen zunächst auf dem eigenen Rechner gespeichert werden, bevor eine Bearbeitung und Einfügung von Texten/Bildern erfolgen kann. Am Kopf der pdf-Dateien ist ein Bild-Feld eingefügt, in dem das Logo der eigenen Firma eingefügt werden kann. Zusätzlich kann im Kopf der pdf-Datei ein Anschriftenfeld eingefügt werden.

Alle Textfelder sind beschreibbar.

(Hinweis: Es kann sein, dass die Textausrichtung etc. nicht Ihren Vorstellungen entspricht. Sie können deshalb auch eigene beschreibbare pdf-Dateien aus unseren Vorlagen erstellen. Sie können auch Feldgrößen in den beschreibbaren pdf-Dateien verändern, wenn Sie mehr Platz für Texteingaben etc. benötigen. In den (kostenpflichtigen) Acrobat-Programmen sind je nach vorhandener Lizenz auch weitere Bearbeitungen der beschreibbaren pdf-Dateien möglich. Wer nur den Acrobat-Reader nutzt, kann an den pdf-Dateien keine Anpassungen vornehmen.)

Wenn Sie unsere Textvorlagen aus der TXT-Datei nehmen und in Ihre eigenen Vorlagen kopieren, können Sie das Feld für die besonderen Vereinbarungen selbsttätig einfügen.

Neu: Alleinauftrag unterzeichnet im Maklerbüro (1.2 und 1.4)

Der Makler-Alleinauftrag mit der Verkäufer-Innen-Provision, und der Alleinauftrag-Verkäufer geteilte Provision sind jeweils als neue Fassung, die „unterzeichnet im Maklerbüro“ ist, in das Vertragspaket aufgenommen. Auf Wunsch vieler Nutzerinnen, sind diese Vorlagen hinzugekommen. In den Formularen ist der Passus zur Widerrufsbelehrung gestrichen und unter den Anlagen werden die Widerrufsbelehrung, das Muster-Widerrufsformular und die Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit nicht mehr genannt.

Der Passus, in dem der Kunde erklärt, sich mit der elektronischen Übermittlung der Widerrufsbelehrung und des Muster-Widerrufsformulars einverstanden zu klären, ist ebenfalls gestrichen. Auch die Formulierung, der Kunde kaufe als Verbraucher, ist gestrichen.

In Ziffer 5 f.) heißt es jetzt, dass dieser Vertrag vom Verkäufer in den Räumen des Makler-Büros unterzeichnet wird, sodass der Verkäufer kein Widerrufsrecht hat.

Streichung Hinweis zur EU-Verbraucherstreitbeilegung

An dem Formular 1.2. wird auch deutlich, dass der Passus mit der Online-Streitbeilegung der EU gestrichen ist. Allerdings ist die Formulierung zur generellen Bereitschaft, an einem Streitbeilegungsverfahren teilzunehmen, weiterhin enthalten. Diese Formulierung entspricht der Vorgabe des VSBG.

Der Vorteil der Nutzung eines Vertrages, der im Büro des Maklers abgeschlossen wird, besteht darin, dass der Verkäufer-Kunde bei der Unterzeichnung des Maklervertrages gar nicht auf ein etwa bestehendes Widerrufsrecht hingewiesen wird, sodass auch keine Diskussion um ein etwaiges Widerrufsrecht entstehen kann.

Gleiches gilt für die Änderung im Makler-Alleinauftrag mit dem Verkäufer – geteilte Provision.

Der am häufigsten genutzte Vertrag

Das Formular 1.3. „Makler-Alleinauftrag Verkäufer – geteilte Provision“ ist das am häufigsten genutzte Formular des ganzen Vertragspakets. Auch dieses Formular gibt es nun in zwei Varianten, bei denen der Vertrag vom Verkäufer außerhalb der Geschäftsräume des Maklers unterzeichnet wird (Formular 1.3) oder die Unterzeichnung findet in den Geschäftsräumen des Maklers statt (Formular 1.4) und es besteht kein Widerrufsrecht für den Kunden.

 NEU: Formular Alleinauftrag Vermittlung mehrerer Immobilien

Neu ist ferner die Vorlage für das Dokument Makler-Alleinauftrag zum Verkauf mehrerer Immobilien eines Auftraggebers (Ziffer 1.8).

In dem Dokument sind vier Plätze für vier einzelne Immobilien mit der jeweiligen Immobilienbeschreibung und dem jeweiligen Kaufpreis für die einzelnen Immobilien vorgesehen. Diese Formulierung kann über die txt-Datei so abgewandelt werden, dass mehr oder weniger Immobilien eingetragen werden. Zudem kann in dem Dokument aufgenommen werden, ob die Immobilien nur im Paket oder auch einzeln verkauft werden.

Risiko Provision bei Paketverkauf

Für jeden Maklervertrag, der über mehrere Immobilien abgeschlossen wird, gilt es das Risiko bei der Provisionsvereinbarung im Auge zu behalten. Immer dann, wenn einzelne Immobilien aus dem Paket herausgelöst und einzeln verkauft werden, kann es sein, dass die gesetzliche Vorgabe zur hälftigen Provisionsteilung einzuhalten ist. Wenn dann eine ausschließliche Provision mit der Käuferseite vorgesehen ist, kann bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ein Verstoß gegen die Regelung des § 656 c BGB vorliegen.

Grundsätzlich kann ein Immobilienpaket, das aus mehreren Wohnungen oder Immobilien besteht, mit einer reinen Käufer-Provision angeboten und auf den Markt gebracht werden. Erst dann, wenn eine einzelne Wohnung aus dem Paket herausgelöst wird, muss evtl. die Provisionsvereinbarung mit den beiden Vertragsparteien umgestellt werden.

Aus diesem Grund bietet es sich an, das Formular über die Vermittlung mehrerer Immobilien zu individualisieren. In dem individuellen Formular könnte dann auch der Gesamtpreis für alle Immobilien aufgenommen werden, wenn der Einzelverkauf der Immobilien gar nicht beabsichtigt ist.

Nachträge im Maklervertrag

Neu im Vertragspaket, 6. Auflage, sind auch verschiedene Nachträge für den Maklervertrag. Ein Nachtrag betrifft die Abänderung des Angebotspreises, die mit dem Verkäufer in einem Nachtrag zum Maklervertrag festgehalten wird. Der zweite Nachtrag betrifft die Anpassung der Provisionsvereinbarung bei einer Vermittlung an einen möglichen Vorkaufsberechtigten.

Schriftform

Nachträge in Makler-Alleinaufträgen sind immer dann erforderlich, wenn für Änderungen des Maklervertrags in den allgemeinen Vorschriften die Schriftform vereinbart ist. Ist kein Formerfordernis vereinbart oder das Erfordernis der Textform, dann muss kein Nachtrag, der von beiden Seiten unterzeichnet wird, abgeschlossen werden. Ist jedoch das Formerfordernis der Schriftform vorgesehen, muss ein Nachtrag zum Maklervertrag vereinbart und von beiden Seiten unterzeichnet werden.

Bei Nachträgen sollten konkret formuliert werden:

Beispiel:

                  Nachtrag 1 zum Maklervertrag zwischen … und … vom 01.04.2025 …

Wichtig kann aus rechtlicher Sicht, die Erklärung, dass keine weiteren Abänderungen getroffen worden sind, werden. Ich empfehle daher die Aufnahme der Formulierung: „Alle übrigen Vereinbarungen des bestehenden Vertrages werden durch diesen Nachtrag nicht geändert“ – oder eine entsprechende Formulierung.

Kaufpreisabweichung

Die Rechtsprechung des BGH kommt ab etwa 15 Prozent Kaufpreisabweichung zu dem Ergebnis, dass die angebotene mit der später erworbenen Immobilie nicht mehr wirtschaftlich gleichwertig ist. Es kann sich jedoch empfehlen, den Nachtrag bei einem geänderten Angebotspreis schon bei Kaufpreisabweichungen unter 10 oder 15 Prozent zu vereinbaren, um den Spielraum für das Maklerbüro im weiteren Vermittlungsprozess der Immobilie zu erhöhen.

Noch zwei Hinweise:

• Auch bei Abweichungen des Angebotspreises nach oben, kann sich der Abschluss des Nachtrags anbieten.
• In den Formularen aus dem Vertragspaket Kaufimmobilien ist unter den sonstigen Vereinbarungen festgehalten, dass für eine Änderung des Angebotspreises die Textform ausreicht, sodass eine Vereinbarung mit dem Eigentümer nicht notwendigerweise über einen Nachtrag erfolgen muss, sondern auch per E-Mail vereinbart werden kann.

Nachtrag zum Maklervertrag – Änderung der Provisionsvereinbarung

In diesem Nachtrag geht es um die Abänderung der Provisionsvereinbarung mit dem Eigentümer für den Fall, dass die Immobilie an einen Vorkaufsberechtigten verkauft werden soll.

Für die Abänderung der Provisionsvereinbarung aus einem Maklervertrag ist nach den Formularen aus dem Vertragspaket die Schriftform erforderlich, weshalb in einem solchen Fall ein Nachtrag zum bestehenden Maklervertrag erforderlich ist, der von beiden Seiten unterschrieben wird.

In diesem Nachtrag ist vorgesehen, dass der Makler im Fall der weiteren Vermittlung an einen Vorkaufsberechtigten mit einer reinen Innenprovision für den Eigentümer tätig wird und alleiniger Interessenvertreter des Immobilienmaklers ist. In der Vorlage können einzelne bekannte Vorkaufsberechtigte, z.B. eine Mietpartei, genannt werden. Das ist jedoch nicht zwingend.

Überlegungen zu einer Kurzfassung eines Maklervertrages

Im Lauf der Sprechstunde wurde von Teilnehmenden angeregt, auch eine Kurzfassung eines Makler-Alleinauftrages zu erhalten.

NEUE Vorlagen Maklervertrag mit dem Käufer

• Suchauftrag mit dem Kaufinteressenten, unterzeichnet im Maklerbüro
• Maklervertrag Kaufinteressent, unterzeichnet im Maklerbüro
• Nachtrag Maklervertrag Kaufinteressent, Abänderung Kaufpreis

Neu: Nachweisbestätigung für neue Kaufinteressenten bei der Besichtigung (2.10).

Mit diesem Dokument wird der Sonderfall erfasst, dass unbekannte Dritte während einer Besichtigung auftauchen, von denen Sie sich eine Nachweisbestätigung mit Provisionsforderung, Widerrufsbelehrung und Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit unterschreiben lassen wollen, während in der „normalen“ Nachweisbestätigung der Eigentümer benannt wird, ist dies hier nicht der Fall, damit dem Interessenten über die Unterlagen nicht vor dem tatsächlichen Abschluss des Maklervertrages die Adressdaten des Eigentümers mitgeteilt werden.

Der Kunde erklärt sich in diesem Formular auch mit der Übermittlung der Widerrufserklärung per E-Mail bzw. in elektronischer Form einverstanden.

Ein weiterer Zusatz gibt die Möglichkeit, dem Kunden entweder das Exposé vor Ort zu übergeben oder dem Kunden das Exposé per E-Mail an die dort zu bezeichnende E-Mail-Adresse zu übermitteln.

Es könnte auch noch eine Einwilligung des neuen Kunden in die elektronische Kontaktaufnahme in dieser Vorlage ergänzt werden.

Papierform bei der Übergabe der Widerrufsbelehrung?

Wenn mit der Nachweisbestätigung beim Besichtigungstermin ein neuer Maklervertrag abgeschlossen wird, erfolgt dieser Abschluss außerhalb der Geschäftsräume des Immobilienmaklers. In diesem Fall sieht das Gesetz die Übergabe der Widerrufsbelehrung in Papierform vor. Wenn der Kunde aber in dem Vertrag zugleich erklärt, dass er sich mit der Übermittlung der Widerrufsbelehrung in elektronischer Form einverstanden erklärt, dann kann diese nachträglich per Mail an den Kunden verschickt werden. Ohne diese Einwilligung, muss die Übergabe in Papierform erfolgen, weshalb ich diese Formulierung in den Verträgen für wichtig halte.

Widerrufsbelehrung erforderlich?

Bei denjenigen Kaufinteressenten, mit denen zuvor schon ein Maklervertrag abgeschlossen worden ist, ist die erneute Übergabe der Widerrufsbelehrung bei Unterzeichnung der Nachweisbestätigung nicht zwingend erforderlich. Nur dann, wenn erstmals ein Maklervertrag in Textform abgeschlossen wird, wäre dies der Fall.Bei allen Kaufinteressenten, mit denen bei der Besichtigung erstmals ein provisionspflichtiger Maklervertrag abgeschlossen wird, ist auch die Belehrung über das bestehende Widerrufsrecht erforderlich.

NEU: Ergänzung Regelungen Aufwendungsersatz und Preisverzeichnis um Heizungsplakette

Immobilienmakler, die für ihre Eigentümer eine Heizungsplakette erstellen lassen, wollen sich über den Aufwendungsersatz diese Kosten zurückholen, sodass in der Vereinbarung zum Aufwendungsersatz nun auch die Heizungsplakette aufgenommen ist.

Heizungsplakette

Die Heizungsplakette sagt aus, wie lange eine Heizung in einer Immobilie weiterbetrieben werden darf und ist daher eine wesentliche Ergänzung für Verkaufsunterlagen von Immobilien. Eigentümer und Kaufinteressenten, aber auch Finanzierungsberater und Banken sind oft nicht sicher, wie die Regelungen des GEG (Gebäudeenergiegesetz) auf die vorhandene Heizung anzuwenden sind. Vielfach wird deshalb einfach behauptet, dass die Heizung nach den Vorgaben des GEG ausgetauscht werden muss.

Bestellung der Heizungsplakette

Nur mit der Heizungsplakette erfolgt ein Abgleich der bestehenden gesetzlichen Regelungen aus dem Heizungsgesetz mit der vorhandenen Heizung und die Bestätigung, wie lange die Heizung nach den aktuell geltenden Vorschriften weiterbetrieben werden darf. Unter www.heizungsplakette.de können Immobilienmakler für Ihre Kunden die Heizungsplakette bestellen und so die Verkaufsunterlagen ergänzen.

Keine zusätzliche Haftung aus der Heizungsplakette

Immobilienmakler, die für Ihre Kunden die Heizungsplakette bestellen, können normalerweise nicht in Haftung genommen werden, sodass kein Risiko bei der Nutzung dieser Verkaufsunterlage besteht. Denn die Aussteller der Heizungsplakette prüfen die Angaben zur Heizung anhand der Fotografie des Typenschildes, anhand des Baujahrs der Heizung, anhand der vorhandenen Technologie der Heizung, die zum Einsatz kommt. Lediglich vorsätzliche Falschangaben bei der Bestellung der Heizungsplakette können zu einer möglichen haftungsrechtlichen Relevanz führen.

Ausgestellt vom Bausachverständigen und anwaltliche Prüfung

Die Angaben in der Heizungsplakette werden von einem Bausachverständigen und einem Rechtsanwalt überprüft, sodass sowohl eine technische als auch eine rechtliche Prüfung zur Einhaltung der Vorgaben aus dem Gebäudeenergiegesetz, das auch als Heizungsgesetz bekannt ist, erfolgt.

Upload von Fotos in der Heizungsplakette

Bei der Bestellung der Heizungsplakette gibt es die Möglichkeit, verschiedene Fotos bereitzustellen und in das Dokument „Heizungsplakette“ zu integrieren. Auch dies dient der Vollständigkeit der Makler-Verkaufsunterlagen oder der gesamten Verkaufsunterlagen für eine Immobilie.

• Foto der Heizung
• Foto des Typenschildes der Heizung
• Foto des Heizungslabels (= Energiekennklasse der Heizung)
• Foto der ersten Seite der Bedienungsanleitung
• Foto des Energieausweises

Mit dem Einfügen dieser Bilder in das spätere Dokument der Heizungsplakette sind alle wichtigen Angaben für Kaufinteressenten, Finanzierungsberater, die finanzierende Bank an einer Stelle zusammengefasst, so dass der Nutzen der Heizungsplakette zum einen in der Aussage, wie lange die Heizung weiterbetrieben werden darf und zum zweiten in der Vollständigkeit der wichtigen Unterlagen liegt.

Muss die Heizungsplakette noch sein, wenn das GEG abgeschafft wird?

Das GEG wird nicht abgeschafft und kann auch gar nicht abgeschafft werden. Es ist damit zu rechnen, dass das GEG im Jahr 2026 an die Anforderungen aus der EU-Gebäuderichtlinie angepasst wird und es deshalb eine Neufassung des Gesetzes geben wird. In dieser Neufassung muss die jetzt schon beschlossene Vorgabe zum Ende fossiler Energieträger im Jahr 2024 auch in nationales Recht umgesetzt werden. Bislang spricht das Heizungsgesetz davon, dass fossile Energieträger bis Ende 2044 eingesetzt werden dürfen. Die neue EU-Gebäuderichtlinie schreibt jedoch vor, dass es ein absolutes Betriebsverbot für alle Öl- und Gasheizungen (fossile Energieträger) ab 2039 gibt. Die Diskussion um den Austausch bestehender Heizungen wird es demnach weiterhin geben. Damit wird auch die Heizungsplakette als „Ausweis“ wie lange eine bestehende Heizung noch weiterbetrieben werden darf, wichtig wie nie.

Neu: Heizungsplakette auch im Preisverzeichnis

Auch in der Vorlage für das Preisverzeichnis im Sinn des § 12 PreisAngVO ist nun die Heizungsplakette als Service für Kunden ergänzt.

Neue Vollmachten

Aufgrund von Anregungen von Anwenderinnen der Vorlagen aus dem Vertragspaket sind auch weitere Vollmachten in das Vertragspaket aufgenommen worden, z.B. die Einzelvollmacht zur Grundbucheinsicht, die Einzelvollmacht für die Einsichtnahme in die Hausakte bei einer Hausverwaltung

Neue Mustervorlagen für Schreiben und E-Mails

Diverse weitere neue Vorlagen betreffen z.B. die Einsichtnahme in das Grundbuch nach dem Auslaufen des Maklervertrages, um einen etwaigen eigenen Provisionsanspruch durchsetzen zu können.

Neu sind auch die

• Zusendung Makler-Vertrag nach einer Nachweisbestätigung ohne Widerrufsbelehrung und mit Widerrufsbelehrung
• Übermittlung eines Käufer-Makler-Vertrages

Hinweise zur Nutzung der 6. Auflage

1. Bitte unbedingt prüfen, ob Sie die neueste Version der Vertragsvorlagen im Einsatz haben
2. Ändern Sie unbedingt die Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit in die Formulierung, dass das Widerrufsrecht „erlischt“
3. Prüfen Sie auch auf der Webseite und an anderer Stelle, an der Widerrufsbelehrungen zum Einsatz kommen, ob der neueste erforderliche Text im Einsatz ist
4. Streichen Sie die Verbraucher-Streitbeilegung der EU aus dem Impressum, der E-Mail-Signatur und aus allen Vertragsvorlagen
5. Checken Sie, dass alle Mitarbeitenden auch nur die neuesten Versionen der Vorlagen und Vertragstexte einsetzen
6. Prüfen Sie, welche Vorlagen in der CRM für den automatischen Versand hinterlegt sind und setzen Sie auch dort die neuesten Vorlagen ein

Hier geht es zur Bestellung des Vertragspakets (KLICK).