Das Urteil des BGH zu den Reservierungsvereinbarungen mit Immobilienmaklern ist im Wortlaut veröffentlicht. Nicht jede Reservierung ist unwirksam

Was ist nicht alles über dieses aktuelle Urteil des BGH geschrieben worden. Gerade war die Pressemitteilung des BGH zu Reservierungsvereinbarungen über das Urteil veröffentlicht, schon war zu lesen, dass alle Reservierungsvereinbarungen zwischen Kaufinteressenten und Immobilienmaklern unwirksam sind.

Wie schon so oft lässt sich jedoch aus einer Pressemitteilung nicht der komplette Sachverhalt ermitteln. und so verhielt es sich auch bei diesem Urteil des BGH.

Augenmerk auf die verfallende Reservierungsgebühr

Der BGH legt sein Augenmerk auf die verfallende Reservierungsgebühr. Und an dieser Stelle ist das Urteil des BGH vom 23.04.2023 gar nicht neu, sondern die schon vorhandene Rechtsprechung wird durch dieses Urteil verstärkt.

Das ist die Klausel, die der BGH für unwirksam erklärt hat:

„In beidseitigem Einvernehmen kann der Reservierungsvertrag verlängert werden. … Es wird eine Reservierungsgebühr von 4.200 € vereinbart. Im Falle des Entstehens eines Provisionsanspruches, also bei Abschluss eines Kaufvertrages, wird die Reservierungsgebühr auf die Provision des Maklers angerechnet. Der Reservierungsvertrag ist erst mit Eingang der Reservierungsgebühr rechtskräftig. … Sollte bis zum Ende der Reservierungszeit der Kaufvertrag nicht zustande kommen, so ist die Reservierungsgebühr nicht zurück zu erstatten. Mit der Reservierungsgebühr honoriert der Kaufinteressent die Verpflichtung des Maklers, während der Reservierungszeit die Immobilie exklusiv für den Kaufinteressenten anzubieten und/oder zu verkaufen.“

Erstattung der Reservierungsgebühr durch Immobilienmakler

Der Dreh- und Angelpunkt ist, dass die Reservierungsgebühr laut dem abgeschlossenen Reservierungsvertrag vom Immobilienmakler an den Käuferkunden nicht erstattet wird. Die Formulierung lautet:

„Sollte bis zum Ende der Reservierungszeit der Kaufvertrag nicht zustande kommen, so ist die Reservierungsgebühr nicht zurück zu erstatten.“

Damit hat aber der BGH nicht jede andere Reservierungsvereinbarung ebenfalls für unwirksam erklärt. Die Rechtsprechung zu den Reservierungsgebühren ist vielschichtig und es gibt eine Tendenz in der Rechtsprechung, dass die Vereinbarungen über Reservierungsgebühren für unwirksam erklärt worden sind.

Erstattungsfähige Reservierungsgebühr

Der BGH hat in dem Urteil ausdrücklich kritisiert, dass die Reservierungsgebühr im hier entschiedenen Fall in jedem Fall beim Immobilienmakler verbleibt. Der BGH kritisiert:

„Zwar ist das Versprechen der Beklagten, die Immobilie nicht mehr anderweitig anzubieten, für die   Kaufinteressenten von einem gewissen Interesse. Allerdings lässt dieses Versprechen das Recht der Verkaufsinteressentin unberührt, ihre Verkaufsabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne   Einschaltung der Beklagten an Dritte zu veräußern. Die Kaufinteressenten haben damit einen nicht unerheblichen Betrag bezahlt, ohne im Gegenzug die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt auch   erwerben zu können. Der Nutzen der Vereinbarung für den Kunden ist mithin sehr eingeschränkt.“

„Die einseitige Berücksichtigung der Interessen der Beklagten wird noch dadurch verstärkt, dass ein Anspruch auf Rückerstattung des gezahlten Reservierungsentgelts nach der getroffenen Vereinbarung auch dann ausgeschlossen ist, wenn die Kaufinteressenten das Nichtzustandekommen eines Vertragsschlusses nicht zu vertreten haben, sondern die Beklagte selbst oder ein Dritter für das Scheitern des Kaufs verantwortlich ist.“

Wichtig ist dem BGH demnach, dass es auch der Verkäufer sein kann, der den späteren Notarvertrag nicht abschließt, so dass die gründe für das Nichtzustandekommen des Notarvertrages nicht beim Kaufinteressenten lägen. Wenn dann dennoch die Reservierungsgebühr beim Makler verbleibt, dann ist die Vereinbarung der Reservierungsgebühr unwirksam.

Gegenleistung des Maklers fraglich

Nicht nur für diese Formulierung, sondern auch für alle anderen Reservierungsvereinbarungen enthält das Urteil des BGH einen wichtigen Hinweis. Als Gegenleistung des Maklers in dem Reservierungsvertrag wird die Reservierung der Immobilie für den Kaufinteressenten und das Nichtanbieten an weitere Interessenten für einen Monat als nicht ausreichend erachtet.

Dieser Hinweis sollte auch für die weiteren Fälle, in denen Reservierungen abgeschlossen werden, beachtet werden.

Welche Reservierung ist wirksam?

Eine Reservierung einer Immobilie, die zwischen Eigentümer und Kaufinteressenten unter Vermittlung des Maklerbüros abgeschlossen wird, ist wirksam. Ob eine solche Reservierung auch mit einer „Gebühr“ so versehen werden kann, dass der Kaufinteressent einen Beitrag an den Kaufinteressenten bezahlt, um sich die Immobilie für eine bestimmte Zeit zu sichern, ist von der Rechtsprechung noch nicht entschieden worden.

Sie suchen nach einer Formulierungshilfe für eine Reservierungsvereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Immobilienmakler? In dem Vertragspaket Maklerrecht von Rechtsanwalt Sven R. Johns finden Sie eine solche Formulierungshilfe. (KLICK hier zum Vertragspaket Maklerrecht)

BGH, Urteil vom 20.04.2023, Az.: I ZR 113/22 (LINK zum Volltext des Urteils, KLICK hier)

Das Urteil des BGH in Stichworten:

• Reservierungsvertrag unterliegt Inhaltskontrolle wie AGB
• Reservierungsvertrag ist keine getrennte Vereinbarung, sondern steht in Zusammenhang mit Maklervertrag – „eine den Maklervertrag ergänzende Regelung“
• Einseitige Benachteiligung Kaufinteressent
• Versuch des Maklers, sich Vergütung zu sichern, auch wenn keine Provision entsteht
• Keine erkennbare oder angemessene Gegenleistung des Maklers
• Einfluss auf den Kunden, Reservierungsgebühr verfällt, wenn nicht gekauft wird
• Ein Monat Reservierung als Gegenleistung ist zu kurz
• BGH wertet Reservierungsvereinbarung als provisionsunabhängige Teilgebühr