Die Senkung der MwSt. in der Provisions- oder Verwalterrechnung

Für sechs Monate beträgt die MwSt. 16 % anstatt 19 %. So weit – so einfach. Und jetzt gehen die Schwierigkeiten bei der Rechnungslegung los. Wir haben in einer Infografik und unserem Beitrag einige wichtige Punkte zusammengefasst.

Neuer MwSt-Satz Provisionsrechnung Makler

Wie lautet der Ausweis der MwSt auf Ihrer

  • Webseite
  • AGB
  • Rechtstexte auf Ihrer Webseite
  • Bestätigungs-Mail an Kunden
  • automatische E-Mail nach Immobilienanfrage?

Steht dort 19 % anstatt 16%? Dann gibt es dringenden Handlungsbedarf.

Die Anpassung der MwSt. im Expose und allen Rechtstexten

Der falsche Ausweis einer MwSt. in einer Immobilienwerbung oder in Rechtstexten kann abgemahnt werden. Es gibt noch nicht so richtig viel Rechtsprechung dazu. Aber, welches Unternehmen möchte bei diesen Themen schon das Erste sein, das eine solche Abmahnung bekommt. Auch eine Anpassung der Provisionssätze in den AGB sollte erfolgen, wenn diese dort genannt sind. Schreiben Sie besser: “3,57 % Provision inkl. MwSt.” als “3,57% Provision inkl. 19 % MwSt.“.

3,57 % Käuferprovision inkl. 19 % MwSt. darf nirgendwo mehr stehen

Statt eines Provisionshinweises, der den MwSt.-Satz nennt, sollten Sie darauf bei den Online-Angeboten von Immobilien verzichten und stattdessen den MwSt.-Satz weglassen. Nach allen gesetzlichen Vorschriften, ist es nicht erforderlich, dass der MwSt.-Satz genannt wird. Es muss allerdings klargestellt sein, dass die Provision erstens als Endpreis, und zweitens inkl. MwSt. angegeben wird.

Tipp: Kontrollieren Sie alle Immobilienangebote auf der Webseite und in den Portalen darauf, dass nirgendwo “19%” steht. 

Richtiger MwSt.-Ausweis erforderlich

Für die richtige Angabe der MwSt. in einer Rechnung haftet das ausstellende Unternehmen. Wenn ein Unternehmen bei einer eingehenden Rechnung die Vorsteuer in Abzug bringen will, haftet das Unternehmen ebenfalls für die Richtigkeit der Rechnung. Deshalb müssen sowohl Ausgangs- als auch Eingangsrechnungen kontrolliert werden und den richtigen MwSt.-Satz ausweisen.

Rechnungsdatum unbeachtlich

Welcher MwSt.-Satz in einer Rechnung anzugeben ist, ist übrigens nicht anhand des Rechnungsdatums zu ermitteln, sondern anhand des Leistungszeitpunktes. Das ist bei Immobilienmaklern in der Regel der Zeitpunkt des Wirksamwerden des notariellen Kaufvertrages. In vielen Fällen kann das Datum des Notarvertrages damit gleich gesetzt werden. es gibt aber Fälle, in denen im Kaufvertrag eine aufschiebende Bedingung vereinbart worden ist. Diese aufschiebende Bedingung führt dazu, dass der Kaufvertrag erst mit dem Eintreten der Bedingung wirksam wird. In diesen Fällen können Notartermin und Wirksamwerden des Kaufvertrages auseinander fallen. Deshalb kann es erforderlich sein, dass auch bei Notarterminen, die im April oder Mai 2020 stattgefunden haben, eine aufschiebende Bedingung aber erst nach dem 01.07.2020 eintritt, der MwSt.-Satz von 16 % angewendet werden muss.

3 % pauschaler Abzug von der Rechnung?

Ein pauschaler Abzug von 3 % von der Rechnung führt nicht zum gleichen Ergebnis wie eine MwSt.-Senkung von 19 % auf 16 %. Dazu das folgende Rechenbeispiel:

Kaufpreis 300.000,- EUR

3,57 % Provision = 10.710,- EUR

3 % pauschaler Rabatt = 321,30 EUR

Rechnungsbetrag: 10.388,70 EUR

Der richtige Rechnungsbetrag wäre jedoch: 10.440,- EUR

(Rechenweg: 10.710,- EUR Bruttoprovision x 100 / 119 = 9.000,- EUR x 16 % = 1.440,- EUR = 10.440,- EUR).

Im Ergebnis ist daher der pauschale Abzug von 3 % von der Provisionsrechnung ein “falscher” Ausweis der zwischen dem 01.07.2020 und 31.12.2020 geltenden MwSt. von 16 %. Immobilienfirmen sollten es sich daher nicht zu einfach machen und nicht pauschal 3 % von der Provisionsrechnung (wie bei einem Skonto-Abzug) abziehen.

Rechnungskorrektur

Sollte es erforderlich sein, dass eine Rechnung korrigiert werden muss, so wird eine Korrekturrechnung mit dem Hinweis “Aktualisierung des MwSt.-Satzes” unter der gleichen Rechnungsnummer ausgestellt und keine neue Rechnungsnummer dafür vergeben.

Im Dezember geht alles von vorn los

Mit dem Ablauf des 31.12.2020 wird der MwSt.-Satz wieder auf 19 % korrigiert. Dann gehen die Fragen von vorn los:

  • Welcher MwSt._Satz ist der richtige?
  • Wann war der Leistungszeitpunkt?
  • Muss eine Rechnung korrigiert werden?
  • Bestand eine Bruttopreisvereinbarung?
  • Kann ich bei einer Provision von 3,48 % inkl. MwST. nach dem 31.12.2020 die Rechnung mit 19 % MwSt. , also 3,57 % Provision ausstellen?

Ihre Fragen richten Sie gern an die Rechtshotline der Datenschutz+Immobilien-Police.

PS: Am 20.07.2020 findet um 17.00 Uhr eine offene Sprechstunde der Datenschutz+Immobilien-Police zum Thema “Immobilienwerbung” statt. Dort werden wir auch die Auswirkungen falscher MwSt.-Sätze in der Immobilienwerbung besprechen. Melden Sie sich gern an und senden uns eine E-Mail.