Die Pflichten von Maklerbüros nach dem GwG
In dem Webinar der Datenschutz+Immobilien-Police im September ging es um die Pflichten von Maklerbüros nach dem GwG. Wann muss wer identifiziert werden? Was hätte die Aufsicht Geldwäsche gern? Was umfasst eine vollständige GwG-Akte? Nächster Termin: 16.11.2021
Das September-Webinar der Datenschutz+Immobilien-Police richtete sich an alle Maklerbüros. Jedes Maklerbüro unterliegt den Pflichten nach dem GwG. Ohne Ausnahme.
In der Immobilienvermittlung fragen sich viele Maklerbüros, warum sie auch die Pflichten nach dem GwG einhalten sollen, wenn dies doch auch die Notare und auch die Banken tun (müssen).
Pflichten für ALLE Maklerbüros
§ 2 Abs. 1 Nr. 14 GwG hält ausdrücklich fest, dass Immobilienmakler als besonders verpflichtet nach dem GwG gelten. Deshalb muss jedes Maklerbüro die Pflichten nach dem GwG einhalten. Auch dann, wenn Notare und Banken die gleichen Personen beim Kauf einer Immobilie identifizieren, müssen Immobilienmakler ganz genauso ihren eigenen Pflichten zur Identifizierung nachkommen.
Es kann demnach sein, dass in dem Verkaufsprozess einer Immobilien Käufer und Verkäufer von verschiedenen Parteien identifiziert werden:
- Immobilienmakler
- Notar
- Steuerberater
- Bank
- Rechtsanwalt
Von Seiten des Gesetzgebers, ist dies so gewollt und Immobilienmakler können sich nicht auf die Identifizierung durch Dritte berufen.
Die Sorgfaltspflichten des Maklerbüros
Die Sorgfaltspflichten, die nach dem GwG bestehen, umfassen bei jedem Verkaufsfall:
- Identifikation Verkäuferpartei
- Identifikation Käuferpartei
- Ermittlung des Zwecks der Transaktion
- Feststellung des Handelns für einen wirtschaftlich Berechtigten
- Feststellung, ob eine Politisch exponierte Person handelt
- Laufende Überwachung des Transaktionsprozesse
Sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen, müssen ferner die besonderen Sorgfaltspflichten nach § 15 GwG eingehalten und deren Einhaltung dokumentiert werden. Dies sind:
- Fortführung der Geschäftsbeziehung bedarf der Zustimmung der Geschäftsleitung
- Maßnahmen ergreifen, die die Herkunft der eingesetzten Vermögenswerte klären
- verstärkte kontinuierliche Überwachung.
Identifikation und Dokumentation
Die Pflichten nach dem GwG sehen vor, dass eine Identifizierung und die Dokumentation der Sorgfaltspflichten erfolgen müssen. Die Identifikation erfolgt anhand
- des Personalausweises (natürliche Person)
- Registerauszuges (juristische Person) plus Personalausweiskopie der handelnden Person
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Besonders aufwändig wird die Identifikation in den Fällen, in denen es nicht ganz eindeutige Strukturen im Verkaufsvorgang gibt. Die folgenden Fälle verursachen immer wieder Schwierigkeiten:
- Die verkaufende Partei wird betreut und es ist ein Betreuer eingesetzt, der auch bei der Beurkundung als Vertreter der betreuten Person auftritt
- Testamentsvollstrecker legt Testamentsvollstreckerzeugnis vor und tritt im Notartermin auf
- Nachlassverwalter tritt als Vertragspartner des Maklerbüros auf
- Frage der wirtschaftlich Berechtigten bei mehreren Erben
- Stiftungen als Verkäufer- oder Käuferpartei und Identifikation des wirtschaftlich Berechtigten
In diesen Fällen geht es immer um die Frage, wer Vertragspartner des Maklerbüros ist. Vom Vertragspartner muss die Kopie des Personalausweises angefertigt werden. Ist z.B. ein Erbe von allen anderen Erben bevollmächtigt und hat eine notarielle Vollmacht der Miterben zur Vertretung, dass ist dieser eine Erbe der Vertragspartner des Immobilienmaklers und muss identifiziert werden. Die weiteren Miterben sind dann die wirtschaftlich Berechtigten und von diesen muss der Name aufgenommen werden. Ist in dieser Konstellation nur ein Erbe von den übrigen Miterben beauftragt, sind unter Umstände alle Miterben Vertragspartner des Immobilienmaklers und müssen auch alle mittels einer Personalausweiskopie identifiziert werden.
Risikobasierter Ansatz
In dem Webinar ging es intensiv um die Frage des risikobasierten Ansatzes und um die Differenz zwischen der Sichtweise der Aufsichtsbehörden Geldwäsche und der Sichtweise der Immobilienmakler. Die Aufsichtsbehörden gehen inzwischen davon aus, dass es praktisch keinen Anwendungsbereich bei einer Immobilientransaktion gibt, der unter ein geringes Risiko der Inanspruchnahme eines Geldwäschetatbestandes gibt.
Die Immobilienfirmen stellen diese Sichtweise deutlich dann in Frage, wenn ein Selbstnutzer seine Immobilie an einen Selbstnutzer verkauft. Selbst in diesen Fällen muss nach Ansicht der Aufsichtsbehörden von einem mittleren Risiko ausgegangen werden.
Dieser Ansatz muss sich auch in den Risikoanalysen der Immobilienfirmen niederschlagen.
Personalausweiskopie – hier erforderlich und verpflichtend
Die gesetzliche Regelung bei der Identifizierung folgt aus § 12 GwG:
§ 12 (1) Die Überprüfung der nach § 11 Absatz 4 erhobenen Angaben zum Vertragspartner und gegebenenfalls für diesen auftretende Personen hat bei natürlichen Personen zu erfolgen anhand
- 1. eines gültigen amtlichen Ausweises, der ein Lichtbild des Inhabers enthält und mit dem die Pass- und Ausweispflicht im Inland erfüllt wird, insbesondere anhand eines inländischen oder nach ausländerrechtlichen Bestimmungen anerkannten oder zugelassenen Passes, Personalausweises oder Pass- oder Ausweisersatzes, (…)
Die Identifikation muss demnach anhand eines gültige amtlichen Ausweises (nicht anhand der Kopie dieses Ausweises) erfolgen. Es reicht demnach nicht aus, wenn Kunden eine Kopie ihres Ausweises zusenden.
Neuer Webinartermin am 16.11.2021
Sprechen Sie uns an, wenn wir (bzw. die Kanzlei MOSLER+PARTNERRECHTSANWÄLTE) mit Ihnen gemeinsam für Ihr Unternehmen bei den Fragen rund um die Geldwäscheprävention tätig werden sollen.
Der nächste Termin für das hier besprochene Webinar findet am 16.11.2021 statt.
Anmeldungen unter diesem Link (bitte klick).
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