Reine Innenprovision oder geteilte Provision beim Angebotsverfahren. Vor dieser Alternative stehen viele Maklerbüros, wenn sie mit der Eigentümerseite die Konditionen für das durchzuführende Angebotsverfahren verhandeln.

Wie soll die Vergütung im Bieterverfahren erfolgen?

Viele Immobilienmakler sehen sich im Bieterverfahren als einseitige Interessenvertreter der Eigentümerseite. Aus diesem Grund führen diese Maklerbüros ein Bieterverfahren ausschließlich mit einer reinen Innenprovision durch, die von der Verkäuferseite zu bezahlen ist.

Für die Käuferseite ist das Angebotsverfahren in diesem Fall provisionsfrei und es fällt keine zusätzliche Vergütung für den Immobilienmakler an.

Ist die geteilte Provision Verkäufer – Käufer im Bieterverfahren möglich?

Andere Maklerbüros führen das Bieterverfahren auch mit einer geteilten Provision durch, bei der sich ganz im Sinn des § 656 c BGB Verkäufer und Käufer je zur Zahlung der hälftigen Provision verpflichten.

Es existiert kein Urteil, in dem die geteilte Provision, also auch die Vergütung des Immobilienmaklers im Bieterverfahren durch die Käuferseite untersagt wird. Deshalb ist die Vereinbarung einer Käuferprovision grundsätzlich möglich.

Interessenlage und Neutralitätspflicht?

Die Neutralitätspflicht des von beiden Seiten vergüteten Maklerbüros ist es, die viele Maklerbüros zweifeln lässt, ob die Vereinbarung einer Käufer-Provision im Angebotsverfahren erlaubt ist. Es stehen sich gleichlautende Maklerverträge mit der Verkäufer- und der Käuferseite gegenüber, die die identischen Pflichten des Maklerbüros im Umgang mit seinen Kunden umfassen.

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Identische Pflichten

Die Treuepflichten, Aufklärungspflichten und Unterlassungspflichten sowie die Neutralitätspflicht gelten gegenüber beiden vertretenen Parteien. Während die Interessenlage der Verkäuferseite lautet, einen möglichst hohen Preis für die Immobilie zu erzielen, erwartet die Käuferseite von der Arbeit des Maklerbüros in ihrem Interesse einen möglichst niedrigen Kaufpreis zu erzielen.

Schon in einem Vermittlungsverfahren ohne Angebotsverfahren auf den Kaufpreis ist die Wahrung der Neutralität bei den Kaufpreisverhandlungen für Maklerbüros ein schmaler Grat. Wenn nun über die Nennung einer Mindestkaufpreisvorstellung der Verkäuferseite die Kaufinteressenten aufgefordert werden, Angebote abzugeben, die zu einer Position führen sollen, die Immobilie erwerben können, wird damit von Beginn an zum Ausdruck gebracht, dass ein höheres Gebot eine bessere Chance in dem Prozess hat.

Berechnung der Provision

Am Ende wird zu dem Gebot, das der Verkäuferseite zusagt, die Beurkundung stattfinden. Bei Berechnung der Maklerprovision anhand des beurkundeten Kaufpreises profitiert das Maklerbüro von dem steigenden Kaufpreis durch eine höhere Provision. Dies könnte zu dem Gedanken führen, dass die Interessen des Kaufinteressenten als Maklerkunden in diesem Fall nicht gewahrt sind. Allein die Durchführung des Angebotsverfahrens kann einen höheren Abschlusspreis einschließen.

Führt dies allein zu einer Pflichtverletzung des Maklerbüros?

Bislang ist kein Urteil bekannt geworden, in dem die Rechtsprechung die Durchführung eines Bieterverfahrens das Maklerbüro automatisch auf die Seite des Verkäufers stellt. Eine Versagung der Provision wird in diesen Fällen oft auf den Gedanken der echten oder der unechten Verflechtung des Maklerbüros mit den Interessen der Verkäuferseite gestützt. Diese Verflechtung führt das Maklerbüro so weit auf die Seite des Verkäufers, dass dieser zum Vertreter der alleinigen Parteiinteressen wird und seine Unabhängigkeit verliert.

Ist dies bei Bieterverfahren bislang nicht entschieden worden, mag dies auch damit zusammenhängen, dass die Überschreitung einer Mindestkaufpreisvorstellung von Eigentümern um wenige %-Beträge nicht zu einer Verflechtung führen würde.

Größere Preisabweichung als höheres Risiko der Verflechtung?

Anders könnte dies entschieden werden, wenn durch ein Bieterverfahren Abweichungen von 15 % oder mehr als Aufschlag auf den ursprünglich genannten Kaufpreis erzielt werden.

Festlegung einer fixen Basis für die Provisionshöhe

Aus Käufersicht könnte vor allem die mit dem steigenden Kaufpreis auch steigende Provision eines Maklerbüros für Irritationen sorgen. Dem Argument der – nur aus Käufersicht – eingeschränkten Neutralität könnte jedoch dann begegnet werden, wenn das Maklerbüro an dem im Angebotsverfahren eventuell steigenden Kaufpreis nicht partizipiert.

Dies erfordert, dass eine fixe Basis für die Berechnung der Maklerprovision vereinbart würde. Die Mindestkaufpreisvorstellung des Verkäufers könnte demnach sowohl auf Verkäufer- als auch auf Käuferseite zur Berechnungsgrundlage für die Maklerprovision gemacht werden.

Beispiel:

Mindestkaufpreisvorstellung der Eigentümerseite: 450.000,- EUR. Im Angebotsverfahren wird ein Kaufpreis über 472.500,- EUR gefunden und notariell beurkundet. Das Maklerbüro berechnet die Provision gegenüber Verkäufer- und Käuferseite auf Basis von 450.000,- EUR und stellt jeweils 3,57 % in Rechnung. Am etwas höher liegenden tatsächlichen Kaufpreis partizipiert das Maklerbüro nicht. Der Provisionsunterschied beträgt in diesem Beispiel 803,- EUR brutto, die das Maklerbüro zugunsten des Ausweises der eigenen Neutralität nicht in Rechnung stellt.

KLARSTELLUNG:

Die Vereinbarung einer geteilten Provision beim Verkauf einer Immobilie im Bieterverfahren ist rechtlich nicht verboten.

Empfehlung:

Um Diskussionen mit Kaufinteressenten zu vermeiden und Fragen nach einer möglichen Verletzung der Neutralitätspflicht aus dem Weg zu gehen, bietet sich die Vereinbarung einer reinen Innenprovision mit der Verkäuferseite oder die Vereinbarung einer festen Provisionsbasis (z.B. die Mindestkaufpreisvorstellung der Verkäuferseite) für die Berechnung der geteilten Maklerprovision bei der Vermittlung einer Immobilie im Angebotsverfahren an.

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Weitere Themen und Termine:

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